Kira bedelinin yükseltilmesi tek taraflı bir irade beyanıyla gerçekleşmez. TBK, artış oranına üst sınır getirirken artışın ne zaman ve nasıl talep edileceğini de belirli bir düzene bağlar. Kiraya verenin gönderdiği ihtar usulüne uygun değilse artış talebi hukuki sonuç doğurmaz; kiracının süresinde karşılık vermemesi ise ayrı bir risk yaratır. Bu nedenle her iki taraf için de bildirim usulü esas meseledir.
Artış Talebinin Hukuki Dayanağı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için uygulanacak artış, taraflar anlaşmış olsa dahi bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmışsa bu kayıt sınırı aşan kısım bakımından uygulanmaz. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise bedelin yeniden belirlenmesi ancak mahkemeden istenebilir; bu, ihtarla tek taraflı yapılabilecek bir işlem değildir.
İhtarnamede Bulunması Gerekenler
- Kira sözleşmesinin tarihi ve taşınmazın açık adresi
- Yürürlükteki kira bedeli ile talep edilen yeni bedelin rakamla gösterilmesi
- Artışın hangi döneme ait endeks verisine dayandığının belirtilmesi
- Yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı
- Ödeme yeri ve hesap bilgisinde değişiklik varsa bunun bildirilmesi
Bildirim Zamanı ve Gönderim Kanalı
İhtarın yeni kira dönemi başlamadan önce muhataba ulaşmış olması esastır; dönem başladıktan sonra gönderilen bildirimin o dönem için etkisi tartışmalıdır. Noter ihtarnamesi hem içerik hem tarih bakımından ispat kolaylığı sağlar. Kiracının birden fazla olduğu sözleşmelerde bildirimin her birine ayrı ayrı yapılması gerekir; tek kiracıya yapılan tebligat diğerleri bakımından sonuç doğurmayabilir. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda TMK'nın koruyucu hükümleri gereği eşin durumu ayrıca değerlendirilir.
Kiracı Tarafında Yapılması Gerekenler
İhtarı alan kiracının sessiz kalması, artışı zımnen kabul ettiği iddiasına zemin hazırlar. Talep edilen oran yasal sınırı aşıyorsa yazılı olarak itiraz edilmeli ve hesaplanan yasal oran üzerinden ödeme yapılarak ödemenin açıklama kısmına ilgili dönem yazılmalıdır. Eksik ödeme iddiasıyla açılacak takiplerde bu kayıtlar belirleyici olur. Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak gider ve aidat kalemlerinin kira bedeliyle karıştırılmaması gerekir; 634 sayılı Kanun kapsamındaki giderler ayrı bir hukuki rejime tabidir.
Uyuşmazlık Yargıya Taşınırsa
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması, ilamsız icra ve tahliye yolları dışında dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu aşama atlandığında dosya usulden reddedilir. Kira tespit taleplerinde ise dava zamanının, talep edilen dönemin başlangıcına göre planlanması gerekir.
Yukarıdaki açıklamalar tipik konut ve işyeri kiraları içindir. Sözleşmenizin özel hükümleri, kira süresinin uzunluğu ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebilir; ihtarname göndermeden önce metnin hukuki denetimden geçirilmesi yararlı olur.