Apartman ve site uyuşmazlıklarında talep basit görünür, usul karmaşıktır: aynı binadan doğan iki farklı sorun, iki ayrı mahkemenin ve bazen icra dairesinin alanına girer. 634 sayılı kat mülkiyeti mevzuatı ile TMK ve TBK ekseninde bakıldığında, yanlış merci seçimi hem masrafı hem süreyi ikiye katlar. Aşağıdaki liste, dilekçe yazılmadan önce yapılacak ayrımı netleştirir.
Uyuşmazlığın kaynağını doğru adlandırın
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar farklı hukuki temellere dayanır. Aidat borcu, ortak yer kullanımı, projeye aykırı tadilat ve yönetim planına aykırılık birinci gruptadır. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü ve kiracının değişmesi ise ikinci gruptadır. Kiracının bağımsız bölümü kullanım biçiminden doğan bir sorun, hem yönetimi hem malikini ilgilendirdiğinde husumetin kime yöneltileceği ayrıca belirlenmelidir.
Aidat alacağında iki hat
- İcra takibi başlatılır; borç kalemleri, karar defterindeki genel kurul kararına dayandırılarak gösterilir.
- Takibe itiraz edilirse, itirazın kaldırılması ya da iptali için gidilecek merci belirlenir.
- Gecikme tazminatı talep edilecekse, oranın dayanağı yönetim planı ve mevzuat üzerinden açıklanır.
- Bağımsız bölüm el değiştirmişse, borcun hangi döneme ait olduğu ve yeni malikin sorumluluğu ayrıştırılır.
- Yönetici sıfatının ve temsil yetkisinin belgesi takip talebine eklenir.
Tahliye taleplerinde sık yapılan hatalar
- Tahliye taahhüdüne dayalı icra yolu ile mahkeme yolunun karıştırılması
- Taahhüdün, kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınmış olmasının doğurduğu tartışmanın göz ardı edilmesi
- İhtarların usulüne uygun tebliğ edilmemesi ve tebliğ belgelerinin saklanmaması
- Kat maliki sıfatıyla açılabilecek dava ile yönetimin açacağı davanın karıştırılması
- Ortak yere yapılan müdahalenin, tahliye talebiyle birlikte tek dilekçede eritilmesi
Çekilmezlik iddiası ve ağır ispat yükü
Bağımsız bölümde oturan kişinin, diğer kat maliklerine karşı çekilmez hale gelen davranışları nedeniyle çıkarılması istisnai bir yoldur ve ağır bir ispat yükü taşır. Bu talep için önce yönetim kurulunun ya da kat malikleri kurulunun usulüne uygun karar alması, ihtar yapılması ve davranışın süreklilik gösterdiğinin belgelenmesi gerekir. Tutanaklar, kolluk kayıtları ve tanık listesi bu dosyanın omurgasını oluşturur.
Dava öncesi yönetim kararını sağlamlaştırmak
Çoğu kat mülkiyeti dosyası, mahkemede değil karar defterinde kaybedilir. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, yeter sayının tutanağa geçirilmesi ve kararın açık biçimde yazılması, sonraki tüm adımların dayanağıdır. Genel kurul kararına karşı iptal yoluna gidilebileceği de düşünülerek, kararın gerekçesi metne işlenmelidir.
Bu içerik genel bilgi vermek için hazırlanmıştır; yönetim planınızın metni, tapu kaydınız ve sözleşmeniz sonucu değiştirebilir. Takip ya da dava açmadan önce belgeleri bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz, mercii kaynaklı kayıpları önler.