Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenirken, dosyanın kaderini çoğu kez satış aşamasından önce yapılan tespit çalışmaları belirler. Taşınmazın fiili durumu, üzerindeki yapılar ve kullanım biçimi kayıt altına alınmadan açılan dava, bilirkişi aşamasında dağılır. Bu rehber TBK, TMK ve kat mülkiyeti düzenlemesi ekseninde tespit ve merci sorularını sıraya koyuyor.
Hangi Tespit, Hangi Amaçla?
Uygulamada birbirine karıştırılan üç ayrı işlem vardır. Delil tespiti, taşınmazın mevcut durumunun kaybolmadan kayda geçirilmesini sağlar. Kadastro veya sınır uyuşmazlığına ilişkin tespit, mülkiyetin sınırını konu alır. Muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi ise taşınmaz üzerindeki ağaç, yapı ve tesislerin değerinin paylaştırmada kime yazılacağını etkiler. Hangi amaca hizmet ettiği belirlenmeden istenen tespit, dosyaya yalnızca masraf ve zaman ekler.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi istemi, konusu ne kadar değerli olursa olsun sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık tapu iptali ve tescil, muvazaa iddiası veya ecrimisil gibi talepler farklı görev kurallarına tabidir ve aynı dilekçede birleştirildiğinde dosya bölünür. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi belirleyicidir; tarafların ikametgâhına göre açılan dava yetkisizlikle karşılaşır. Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortak yer kullanımından doğan ihtilaflar da kendi özel usulüne göre değerlendirilmelidir.
Satış Aşamasına Hazırlık
- Tapu kaydı, mimari proje ve varsa imar durumu birlikte alınmalı
- Tüm paydaşlar ve mirasçılar eksiksiz belirlenmeli, adresleri güncellenmeli
- Aynen taksim mümkün mü, yoksa satış yoluyla mı gidilecek, baştan tartışılmalı
- Taşınmaz üzerindeki kira, intifa veya şerhler listelenmeli
- Kullanım bedeli talebi varsa ayrı bir dosyada ve ihtar koşuluyla kurgulanmalı
Tebligat ve Paydaş Eksikliği
Bu tür davalarda en sık karşılaşılan gecikme sebebi, paydaşlardan birine ulaşılamamasıdır. Mirasçılık nedeniyle paydaş sayısı artmışsa, veraset ilişkisi baştan çözülmeden dosya ilerlemez. Adres araştırması ve gerekiyorsa ilanen tebligat süreci, davanın toplam süresine aylar ekleyebileceğinden takvim buna göre kurulmalıdır.
Anlatılanlar genel çerçeveyi göstermek içindir; taşınmazın niteliği, paydaş yapısı ve üzerindeki haklar sonucu değiştirebilir. Tapu kaydınızı ve fiili durumu bir hukukçuyla birlikte değerlendirmek, yanlış mahkeme ve eksik taraf riskini azaltır.