Kira ilişkisinin sona erdirilmesi, TBK ve TMK hükümleriyle çizilmiş sınırlı sebeplere bağlıdır. Uygulamadaki en yaygın kayıp, tahliye sebebinin doğru seçilmesine rağmen izlenmesi gereken usul yolunun karıştırılmasıdır. Aşağıdaki değerlendirme, dosyayı açmadan önce sebep, yol ve merci uyumunu denetlemek içindir.
Zorunlu ilk durak: dava şartı arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu kural, tahliye ve kira bedelinin tespiti gibi talepleri de kapsar. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir; sürecin yeniden kurulması hem zaman hem masraf kaybı doğurur. Buna karşılık ilamsız icra yoluyla yürütülen tahliye takipleri bu zorunluluğun dışındadır ve doğrudan icra dairesi üzerinden yürütülür.
Sebebe göre yol ayrımı
Kira bedelinin ödenmemesi halinde alacaklı, icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli ödeme emri gönderebilir; borçlunun itirazı veya ödememesi durumunda süreç icra mahkemesine taşınır. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdüne dayanan istemler, kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Aynı olay için iki yolun aynı anda ve birbirini çelen biçimde işletilmesi, taleplerden birinin düşmesine yol açabilir.
Arabuluculuk masasına hazırlıksız gitmenin bedeli
Arabuluculuk çoğu zaman sadece bir usul basamağı gibi görülür; oysa görüşmede ortaya konan sayısal veriler, sonraki yargılamanın çerçevesini de belirler. Kira sözleşmesi, ödeme dökümü, ihtarname ve varsa taahhüt metni oturumdan önce derlenmeli; talep edilen tahliye tarihi ile ödenmemiş bedeller ayrı kalemler halinde sunulmalıdır. Anlaşma sağlanırsa düzenlenecek belgenin icra edilebilirliği, tahliye tarihinin ve devir koşullarının açık yazılmasına bağlıdır.
Dosya açılmadan doğrulanacaklar
- Sözleşmenin tarafları ile tapu kaydındaki malik aynı kişi mi?
- İhtarname gerektiren bir sebebe dayanılıyorsa tebliğ belgesi dosyada mı?
- Tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi ile kira başlangıcı arasındaki ilişki kontrol edildi mi?
- Talep, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine mi yöneltiliyor?
- Arabuluculuk süreci tamamlanıp son tutanak alındı mı?
Sonrası için not
Tahliye kararı alınması ile tahliyenin fiilen gerçekleşmesi ayrı aşamalardır. İcra aşamasında karşılaşılan gecikmelerin önüne geçmek için, kararın kesinleşme durumu ve icraya konulma zamanlaması baştan planlanmalıdır. Kiracının eşyaları, depozito mahsubu ve hasar iddiaları da ayrı bir uyuşmazlık doğurabildiğinden, teslim anında tutanak düzenlenmesi ileride ispat kolaylığı sağlar.
Burada anlatılanlar genel çerçeveyi tanıtır; sözleşmenizin özel hükümleri ve olayın gelişimi farklı bir yol gerektirebilir. Adım atmadan önce dosyanızın hukuki değerlendirmesini yaptırmanız önerilir.