Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında akla gelen ilk adım doğrudan dava açmaktır. Ancak taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda yapılan düzenleme değişikliğiyle birlikte bu refleks, dosyanın esasa girilmeden reddine yol açabilir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme çerçevesinde yürüyen bu süreçte, dava öncesi basamağın atlanmaması gerekir.
Önce Dava Şartını Kontrol Edin
Taşınmazın aynından kaynaklanan ve devir, zilyetliğin aktarılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, yapılan değişiklikle dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Buna göre dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş ve anlaşamama halinde son tutanak düzenlenmiş olmalıdır. Tutanak dilekçeye eklenmediğinde mahkeme, davacıya süre verip eksiklik giderilmezse davayı usulden reddeder.
Arabuluculuk Masada Ne Sağlar?
- Aynen taksim seçeneği: mahkeme aşamasında çoğu kez satış yoluyla sonuçlanan dosyalarda, paydaşlar masada taşınmazı fiilen bölüşme ya da bir paydaşın diğerlerinin payını devralması üzerinde anlaşabilir.
- Değer farkının denkleştirilmesi: paylar eşit değilse aradaki farkın nakit ödeme ile kapatılması kararlaştırılabilir.
- Kullanım ve gelir paylaşımı: taşınmaz kiradaysa, geçmiş dönem kira gelirinin paylaşımı ve ecrimisil tartışması aynı masada çözülebilir.
- İcra edilebilirlik: anlaşma belgesi, gerekli şerh alındığında ilam niteliği kazanabilir; bu, ayrı bir dava açma ihtiyacını ortadan kaldırır.
Masaya Hazırlıksız Oturmayın
- Güncel tapu kaydı, şerh ve beyanlar hanesiyle birlikte temin edilmelidir; ipotek, haciz veya intifa kaydı çözüm modelini doğrudan etkiler.
- İmar durumu ve yapı ruhsatı bilgisi alınmalıdır; aynen taksimin mümkün olup olmadığı büyük ölçüde buna bağlıdır.
- Kat mülkiyeti kurulu bir yapıda ise bağımsız bölüm listesi ve yönetim planı incelenmelidir.
- Mirastan gelen paydaşlıkta mirasçılık belgesi ve elbirliği mülkiyetinin durumu netleştirilmelidir.
- Bağımsız bir değerleme raporu, pazarlığın en gerçekçi zeminini oluşturur.
Anlaşma Sağlanamazsa
Son tutanakla birlikte dava yoluna geçilir. Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesindir; başka bir yer mahkemesinde açılan dava yetki yönünden reddedilir. Davada tüm paydaşların taraf gösterilmesi zorunludur; eksik taraf teşkili, dosyanın uzamasının en sık nedenidir.
Kapanış
Ortaklığın giderilmesi, taraflar açısından çoğu zaman ekonomik olarak en verimsiz sonucu doğuran yoldur; satış aşamasında oluşan bedel, serbest piyasadaki değerin altında kalabilir. Bu nedenle arabuluculuk aşaması bir formalite değil, gerçek bir fırsat olarak değerlendirilmelidir. Buradaki açıklamalar genel bilgi amaçlıdır; taşınmazın niteliği ve paydaşlık yapısı çözümü değiştirdiğinden, kayıtlar üzerinden ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.