Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman iki ayrı hedefi tek bir dosyada birleştirmeye çalışır: kira bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın boşaltılması. Oysa bu iki talebin dayanağı da, gideceği kapı da farklıdır. Ayrımı yapmadan atılan adım, sürecin başa dönmesine neden olur.
Artış Talebi Nerede Görülür
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranını belirli bir üst sınıra bağlamıştır. Taraflar bu sınır içinde anlaşabilir; anlaşamadıklarında ya da uzun süredir aynı bedel uygulanıyorsa kira bedelinin tespiti istenebilir. Bu talep, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinin işidir ve icra takibiyle karıştırılmamalıdır. Tespit davası bedeli ileriye dönük belirler; geçmiş dönem farkı ise ayrıca talep edilmelidir.
Tahliye Talebinin Farklı Kanalları
- Temerrüt nedeniyle tahliye: ödenmeyen kira için başlatılan takipte, ihtarlı ödeme emri sonuçsuz kalırsa icra mahkemesinden tahliye istenir.
- Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye: geçerli bir yazılı taahhüt varsa icra yoluyla ya da dava yoluyla ileri sürülebilir.
- İhtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle tahliye: bu talepler dava konusudur, icra dairesinden istenemez.
- İki haklı ihtar: aynı kira yılı içindeki ihtarların usulüne uygun tebliği belgelenmelidir.
Arabuluculuk Aşamasını Atlamamak
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen tahliye süreçleri bu şartın dışında kalır. Aynı olayda hangi talebin arabuluculuğa tabi olduğunu, hangisinin doğrudan takip konusu yapılabileceğini önceden ayırmak, aylarca sürebilecek bir gecikmeyi engeller.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Uyuşmazlık ortak alan kullanımı, aidat veya yönetim planı ihlaline dokunuyorsa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki hükümler devreye girer ve muhatap kiracı değil malik ya da yönetim olabilir. Talebin kime yöneltileceğini belirlemeden açılan dosya, husumet yönünden reddedilir. TMK kapsamındaki mülkiyet ve zilyetlik tartışmaları da kira ilişkisinden ayrı bir hatta yürür.
Kontrol Sırası
- Kira sözleşmesi, ekleri ve ödeme kayıtları tarih sırasına dizilir.
- Talep, bedel tespiti mi tahliye mi olduğu açıkça belirlenir.
- Tahliye sebebi seçilir ve bu sebebe uygun kanal tespit edilir.
- İhtar ve tebligat belgeleri usul yönünden kontrol edilir.
- Arabuluculuk şartının uygulanıp uygulanmadığı doğrulanır.
Son Not
Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen ayrıntılar sözleşme metninde gizlidir. Bu genel açıklamalar dosyanızın yerine geçmez; talebinizi hangi kanaldan ileri süreceğinizi bir hukukçuyla birlikte belirlemeniz, süre ve masraf kaybını önler.