Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklarda tarafların çoğu, doğrudan dava dilekçesi hazırlayarak işe başlar. Oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını gerektirir. Bu adımın atlanması, haklı bir itirazın esasa girilmeden reddedilmesine yol açar. Aşağıdaki kontrol listesi, TMK ve TBK ile birlikte değerlendirilen kat mülkiyeti dosyalarında merci ve süre denetimini ele alır.
Uyuşmazlık 634 Kapsamında mı
Her taşınmaz anlaşmazlığı kat mülkiyeti uyuşmazlığı değildir. Ortak gider ve avans alacakları, ortak yerlerin kullanımı, projeye aykırı tadilatlar, yönetim planının uygulanması ve yöneticinin hesap verme yükümlülüğü bu kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık bağımsız bölümün mülkiyetine yönelik tapu iptali istemleri ayni hakka ilişkindir ve farklı bir rejime tabidir. Kiracı ile malik arasındaki uyuşmazlıklar ise kira ilişkisi hükümlerine göre çözülür. Dilekçe yazılmadan önce talebin hangi başlığa girdiği tek tek işaretlenmelidir.
Arabuluculuk Zorunluluğu
- Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
- Başvuru, karşı tarafın yerleşim yeri ya da işin yapıldığı yer arabuluculuk bürosuna yapılır.
- Anlaşmama tutanağının aslı ya da onaylı örneği dava dilekçesine eklenmezse, verilen kesin süre içinde tamamlanmadığı takdirde dava usulden reddedilir.
- Yönetici aleyhine ya da yönetici tarafından açılacak davalarda tarafın kim olduğu doğru belirlenmelidir.
- Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge, koşulları varsa icra edilebilirlik bakımından ayrı bir değer taşır.
Görevli Mahkeme ve Süreler
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Asliye hukuk mahkemesine açılan dava görev yönünden reddedilir ve bu arada süre işlemeye devam eder. Kat malikleri kurulu kararının iptali istemi ise süreye bağlıdır: toplantıya katılmayan malik bakımından süre kararı öğrenmesinden, katılan malik bakımından karar tarihinden itibaren işler ve her hâlde daha uzun bir üst süreyle sınırlıdır. Bu nedenle kararın tebliğ ya da ilan tarihini gösteren belge, dosyanın ilk ekidir.
Toplantı Dosyası Denetim Listesi
- Toplantı çağrısının kime, nasıl ve ne zaman yapıldığını gösteren belgeler toplandı mı?
- Toplantı ve karar yeter sayıları karar defterinde açıkça gösteriliyor mu?
- Vekâletle katılımlarda vekâletnameler geçerli mi ve sınır aşılmış mı?
- Karar defteri usulüne uygun tutulmuş ve imzalanmış mı?
- Yönetim planında, kanundan farklı olarak belirlenmiş bir yeter sayı ya da usul var mı?
- Ortak gider paylaşımının hangi ölçüte göre yapıldığı yönetim planıyla uyumlu mu?
Ödenmeyen Aidatta Farklı Kanal
Ortak gider ve avans alacağı için icra takibi yolu ayrıca kullanılabilir; bu takip, dava yolundan bağımsız işler. Takibe itiraz edilmesi hâlinde izlenecek yol ise itirazın iptali ya da kaldırılması olup, bunların mercii ve süreleri birbirinden farklıdır. Aynı alacak için hem takip hem dava yürütülecekse, mükerrer talep doğmaması bakımından kalemler ayrıştırılmalıdır.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; yönetim planının içeriği somut sonucu değiştirebilir. Kat mülkiyeti dosyalarında arabuluculuk adımı atlanmış bir dilekçenin sonradan düzeltilmesi güç olduğundan, sürece başlamadan önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.