Tapu iptali ve tescil istemi, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet kaydını doğrudan hedefleyen ağır sonuçlu bir taleptir. Dosyanın hangi kapıdan başlatılacağı, ilk dilekçe kaleme alınmadan netleşmelidir. Aşağıdaki kontrol listesi, TMK ve TBK ekseninde ilerleyen tapu uyuşmazlıklarında en sık görülen usul kaybını, yani arabuluculuk ile mahkeme yolunun birbirine karıştırılmasını önlemeye odaklanır.
Önce Talebin Niteliğini Ayrıştırın
Tapu kaydının düzeltilmesi istemi, muvazaa iddiası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik veya ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan tescil talepleri birbirinden farklı hukuki temellere oturur. Talebin taşınmazın aynına mı yoksa yalnızca sözleşmeden doğan kişisel bir alacağa mı dayandığı, hem görevli mahkemeyi hem de arabuluculuğun dava şartı olup olmadığını belirler. Aynı olaydan hem tescil hem tazminat talebi doğabilir; bu durumda kalemler ayrı ayrı sınıflandırılmalıdır.
Arabuluculuk Kapsamı Testi
Dava şartı arabuluculuk, taşınmaz hukukunun tamamını kapsamaz. Dilekçe yazılmadan önce şu sorular tek tek işaretlenmelidir:
- Talep, mülkiyet hakkının kendisine, yani taşınmazın aynına mı yöneliyor?
- Uyuşmazlık kira ilişkisinden, ortaklığın giderilmesinden veya komşuluk hukukundan mı kaynaklanıyor?
- Taraflar arasında ticari nitelikli ve konusu bir miktar paranın ödenmesi olan talep var mı?
- Tescil istemiyle birlikte ecrimisil veya tazminat kalemi ileri sürülüyor mu?
Ayni hakka dayanan tescil talepleri ile paraya ilişkin yan talepler farklı rejimlere tabi olabildiğinden, karma dilekçelerde her kalem için ayrı denetim yapılması gerekir.
Yetki ve Görev Denetimi
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Sözleşmeye yetki şartı konulmuş olması sonucu etkilemez. Farklı illerde birden çok taşınmaz varsa her biri için ayrı değerlendirme yapılmalı, terekeden veya aile hukukundan doğan özel yetki kuralları varsa öncelik sırası belirlenmelidir.
Dilekçe Öncesi Kısa Denetim
- Güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve tapu işlem dosyası temin edildi mi?
- Devir zincirindeki tüm malikler tarih sırasıyla dizildi mi?
- Üçüncü kişinin iyiniyet savunmasına karşı hangi somut olgular ileri sürülecek?
- İhtiyati tedbir ve tapuya şerh istemi dilekçede açıkça yazıldı mı?
- Dava değeri ve harç, taşınmazın güncel değeri üzerinden hesaplandı mı?
Yanlış Kapı Çalındığında
Zorunlu olmadığı hâlde arabuluculuğa gidilmesi tek başına hak kaybı doğurmaz; zorunlu olduğu hâlde atlanması ise davanın usulden reddine yol açar. Görevsiz ya da yetkisiz mahkemeye başvurulmuşsa, süresinde yapılacak gönderme talebiyle dosya doğru mahkemeye aktarılabilir. Bu nedenle ret kararı elinize ulaştığı anda yapılacak ilk iş, kalan başvuru süresini gün gün hesaplamaktır.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Tapu uyuşmazlıklarında sonucu çoğu zaman kayıt zincirindeki tek bir belge belirler; dosyanızın kendi koşulları için bir avukatla birlikte inceleme yapılması yerinde olur.