Kira bedelinin artırılması ya da uyarlanması istemleri, taraflar arasındaki en uzun soluklu uyuşmazlıklardan biridir. Son yıllarda kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline geldiğinden, sürecin ilk hatası artık mahkeme salonunda değil, arabuluculuk aşamasında yapılmaktadır. Bu rehber TBK ve TMK ekseninde kira artışı dosyalarında yanlış mercie yönelme riskini azaltmayı amaçlar.
Arabuluculuk Zorunlu mu, Değil mi
Ayrım basit ama sonucu ağırdır: kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kural olarak uygulanır; buna karşılık icra takibi yoluyla tahliye ve bazı çekişmesiz iş nitelikli talepler bu kapsamın dışında kalır. Zorunlu olduğu hâlde arabulucuya gidilmeden açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Bu ret, hak kaybına dönüşmese de aylarca süre kaybettirir ve yeni harç yükü doğurur.
Artış Talebinin Hukuki Dayanağını Ayırmak
- Sözleşmedeki artış oranının uygulanması: aslında bir tespit değil, ifa sorunudur; ödenmeyen fark için takip veya alacak yolu gündeme gelir.
- Kira bedelinin tespiti: yeni dönem bedelinin mahkemece belirlenmesi istenir ve dönem başlangıcından önce yapılan ihtar, talebin hangi dönemden itibaren etkili olacağını belirler.
- Uyarlama: beklenmeyen hâl nedeniyle sözleşme koşullarının değiştirilmesi talebidir ve tespit davasından farklı bir ispat yükü doğurur.
Arabuluculuk Toplantısına Hazırlık Listesi
- Kira sözleşmesinin aslı, varsa ek protokoller ve teslim tutanağı hazırlanır.
- Son on iki aya ait ödeme kayıtları banka dökümünden çıkarılır; elden ödeme iddiası varsa yazılı delil sorunu baştan not edilir.
- Emsal kira araştırması yapılır: aynı bölgede, benzer nitelikte taşınmazlara ait ilan ve sözleşme örnekleri toplanır.
- Taşınmazın güncel durumu (tadilat, kullanım amacı değişikliği, alt kiralama) fotoğraf ve yazışmalarla kayda geçirilir.
- Anlaşma hâlinde imzalanacak metnin hangi dönemleri kapsayacağı önceden belirlenir; sadece rakamı yazan bir tutanak, sonraki yıl için yeni uyuşmazlık doğurur.
Anlaşma Belgesinin İcra Edilebilirliği
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, taraflar ve avukatları ile arabulucunun birlikte imzalaması hâlinde icra edilebilirlik özelliği taşır; aksi hâlde bu şerh için mahkemeye başvurulması gerekir. Tahliye taahhüdü niteliğindeki bir düzenleme anlaşma metnine sıkıştırıldığında ise ayrı geçerlilik tartışmaları doğabileceğinden, tahliye ve bedel konularının ayrı ayrı ve açık ifadelerle yazılması güvenlidir.
Dava Aşamasına Geçilirse
Anlaşmama tutanağının dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Görevli mahkeme kira uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesidir; yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile borçlunun yerleşim yeri seçenekleri değerlendirilir. Dosyanın bilirkişi incelemesine elverişli olması için emsal araştırmasının ham verisi de sunulmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel çerçeveyi gösterir. Sözleşmenin kurulduğu tarih, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu etkileyebileceğinden, kendi dosyanız için bireysel hukuki değerlendirme almanızda yarar vardır.