Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde iki ayrı kanal vardır: icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye talepli takip ve mahkemede açılan tahliye davası. Hangi kanalın kullanılacağı tahliye sebebine göre belirlenir; sebep ile yol eşleşmediğinde dosya baştan sonuçsuz kalır. Kira bedelinin tespiti ise tahliyeden bağımsız, kendi süre ve ihtar rejimine sahip ayrı bir davadır.
Tahliye Sebebi ile Yolu Eşleştirin
- Kira bedelinin ödenmemesi: icra dairesi eliyle tahliye talepli takip ya da iki haklı ihtar sonrası dava gündeme gelir.
- Gereksinim, yeniden inşa ve imar: TBK'da öngörülen şartlar ve süreler içinde açılacak dava ile ileri sürülür.
- Yeni malikin gereksinimi: edinme tarihinden itibaren işleyen bildirim ve dava süreleri ayrıca gözetilir.
- Tahliye taahhüdü: taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması aranır.
İhtar ve Bildirimlerin Biçimi
Kira uyuşmazlıklarında ihtarın içeriği kadar tebliğ biçimi de sonucu belirler. İhtarnamede hangi döneme ait hangi tutarın istendiği açıkça gösterilmelidir; muğlak bir ödeme talebi sonraki aşamada haklı ihtar sayılmayabilir. Bildirimlerin noter aracılığıyla yapılması, tarih ve içerik yönünden ispat kolaylığı sağlar.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Zamanlama
Kira bedelinin tespiti istemi, yeni dönem başlangıcından önce yapılacak bildirime bağlanmıştır; bildirimin zamanında yapılması verilecek kararın yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurmasını sağlar. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde bedelin belirlenmesinde uygulanan ölçüt farklıdır ve emsal kira araştırmasını gerektirir. Bu nedenle dosyaya çevredeki benzer taşınmazlara ilişkin somut karşılaştırma verilerinin sunulması önem taşır.
Görev, Yetki ve Ön Şartlar
- Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme ile icra mahkemesinin denetim alanı ayrı ayrı belirlenir.
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri seçenekleri birlikte değerlendirilir.
- Kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünde dava öncesi arabuluculuk şartı bulunduğundan bu aşama atlanmaz.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanundan doğan yönetim uyuşmazlıkları ayrı bir yolda ilerler.
Delil Dosyası
Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, açıklama satırları, tapu kaydı ve TMK kapsamındaki mülkiyet durumunu gösteren belgeler bir arada sunulmalıdır. Ödemelerin elden yapıldığı iddiasında ispat sorunları doğduğundan, banka kanalı dışındaki ödemelerin yazılı belgeye bağlanması gerekir. Taşınmazın fiilî durumuna ilişkin tespit istemi de erken aşamada değerlendirilebilir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; sözleşmenin tarihi, süresi ve tahliye sebebi izlenecek yolu tamamen değiştirebilir. Takip ya da dava tercihini yapmadan önce dosyanın bir hukukçuyla değerlendirilmesi, yol hatasından doğan kayıpları önler.