Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortaya çıkan uyuşmazlıklar çoğu zaman fiilî bir durumun zamanla değişmesiyle başlar: su sızıntısı, ortak alanın işgali, projeye aykırı bir tadilat. Bu tür dosyalarda kaybedilen ilk şey delil, ikinci şey ise doğru mercie yapılmayan başvuru nedeniyle geçen zamandır. Aşağıdaki liste, TBK, TMK ve 634 ekseninde tespit aşamasını disipline etmek için hazırlanmıştır.
Tespit ile dava arasındaki farkı baştan kurun
Delil tespiti, mevcut durumun bozulmadan kayda geçirilmesini sağlayan bir usul işlemidir; uyuşmazlığın esasını çözmez. Buna karşılık ortak alana müdahalenin önlenmesi, eski hâle getirme veya tazminat talepleri ayrı davaların konusudur. Uygulamada sıkça görülen hata, tespit dosyasının sonucunun tek başına yeterli sanılması ve asıl dava için gereken sürenin bu bekleyişte tüketilmesidir.
Hangi mahkeme, hangi yer?
- Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev bakımından sulh hukuk mahkemesi öne çıkar; ancak talebin niteliği mülkiyet tartışmasına kayıyorsa tablo değişir.
- Taşınmazın aynına ilişkin taleplerde, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi belirleyicidir ve bu yetki üzerinde taraflar serbestçe anlaşamaz.
- Yönetim planından doğan bir uyuşmazlıkla, komşuluk hukukundan doğan bir talep aynı dilekçede birleştirilmemelidir.
- Kat malikleri kurulu kararına itiraz için öngörülen süre kısadır; bu talep genel bir tespit istemiyle karıştırılmamalıdır.
Yerinde inceleme öncesi hazırlık
- Onaylı mimari proje ve yönetim planının güncel örneğini temin edin.
- Tapu kaydındaki bağımsız bölüm ve eklenti bilgilerini fiilî kullanımla karşılaştırın.
- Zararın oluşum tarihini gösteren tarihli fotoğraf ve video kayıtlarını sıralı biçimde arşivleyin.
- Yöneticiye yapılan bildirimleri ve kurul tutanaklarını tarih sırasına koyun.
- Bilirkişinin hangi sorulara cevap vermesini istediğinizi dilekçede madde madde yazın; genel bir inceleme talebi çoğu zaman eksik rapor doğurur.
Ortak alan tartışmalarında sınırın çizilmesi
Bir yerin ortak alan mı yoksa eklenti mi olduğu tartışması, projeye ve yönetim planına bakılmadan çözülemez. Balkon kapatma, çatı katı kullanımı, otopark yeri tahsisi gibi konularda kat maliklerinin rızasının hangi çoğunlukla arandığı da ayrıca incelenmelidir. Bu incelemeyi dava açtıktan sonra yapmak, talep sonucunun sonradan değiştirilmesi ihtiyacını doğurur ve süreci uzatır.
Yanlış merciye başvurunun tipik sonucu
Belediyeye yapılan imar şikâyeti, kolluğa verilen ihbar veya yöneticiye gönderilen ihtar, sorunun idari boyutunu harekete geçirebilir; ancak özel hukuk talebi bakımından süreyi korumaz. Bu kanallardan biri işlerken diğerinin takvimi ayrıca izlenmeli, tespit dosyası ile asıl dava arasındaki bağ dilekçede açıkça kurulmalıdır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Yapının projesi, yönetim planı hükümleri ve zararın niteliği sonucu belirleyeceğinden, somut belgelerle birlikte hukuki değerlendirme alınması önerilir.