Taşınmaz uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi çoğu zaman ilk dilekçenin sunulduğu yerde belirlenir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki bu rehber, tapu iptali ve tespit davası taleplerinde yanlış mercie başvuru riskini önceden elemeye yarayacak bir kontrol yöntemi sunar.
Taşınmazın bulunduğu yer: tarafların anlaşmasına kapalı bir kural
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural kesin niteliktedir. Yani taraflar sözleşmeye yetki şartı koysa bile bu şart, mülkiyetin kendisini tartışan bir davada sonuç doğurmaz. Buna karşılık taşınmazdan doğan ama ayna ilişkin olmayan alacak talepleri, örneğin kira alacağı, genel yetki kurallarına tabidir. Dava dilekçesinde talebin ayni mi şahsi mi olduğunu net biçimde ortaya koymak, yetki tartışmasını baştan kapatır.
Tespit davası mı, tapu iptali ve tescil mi?
Tespit davası, yalnızca bir hukuki durumun varlığının veya yokluğunun belirlenmesini amaçlar. Davacı aynı sonucu doğrudan eda davasıyla, yani tapu iptali ve tescil talebiyle elde edebiliyorsa, tespit davasında hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle ret riski doğar. Bu nedenle tespit talebi; sınır, taşkın yapı, muhdesat veya zilyetlik gibi ayrı bir belirleme ihtiyacının bulunduğu hâllerde anlam taşır. Muris muvazaası, hile veya ehliyetsizlik iddiaları ise tapu kaydının iptali ve tescil talebini gerektirir.
Dava açılmadan önceki dosya kontrolü
- Güncel tapu kaydı ile birlikte taşınmazın işlem dosyası, edinme tarihinden itibaren geriye doğru çıkarılır.
- Kadastro tutanakları, imar durumu ve varsa mahkeme kararlarına dayalı şerhler incelenir.
- Devir işlemlerindeki bedel, ödeme kanıtı ve tarafların ekonomik durumu karşılaştırılır.
- Üçüncü kişilere yapılmış sonraki devirler varsa, iyiniyet tartışması için ayrı bir başlık açılır.
- Dava değeri, harç ve ihtiyati tedbir talebi birlikte planlanır.
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların ayrı hattı
Aynı taşınmaza ilişkin olsa dahi, 634 sayılı Kanundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ayrı bir görev kuralına tabidir ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Ortak yer kullanımı, yönetim planına aykırılık, aidat ve proje dışı tadilat tartışmaları bu kapsamdadır. Mülkiyetin kendisini tartışan tapu iptali talebiyle, yönetimden doğan bir uyuşmazlığı aynı dilekçede birleştirmek görev itirazına açık kapı bırakır.
Tedbir talebinin zamanlaması
Tapu kaydının üçüncü kişilere devrini engellemek için dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenmesi, çoğu dosyada sonucu belirleyen adımdır. Tedbir talebi gecikirse, dava kazanılsa bile kayıt el değiştirmiş olabilir.
Bilgilendirme
Yukarıdaki anlatım genel niteliktedir; taşınmazın imar durumu, edinme biçimi ve taraflar arasındaki ilişki somut olayda başka bir yol gerektirebilir. Tapu ve kadastro belgelerini toplamadan dava açmamak, en temel koruyucu adımdır.