Kira bedelindeki artış tartışması, tarafların çoğu zaman "haklıyım" dediği ama sürecin usul kurallarında düğümlendiği bir alandır. TBK'nın kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzeni, tespit davasının ne zaman açıldığına özel bir sonuç bağlar. Bu nedenle dosyanın kaderini çoğu kez bilirkişi raporundan önce takvim belirler.
Davanın Zamanı Neden Bu Kadar Önemli
Kira tespiti istemi kural olarak her zaman açılabilir. Ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren hüküm doğurması için, davanın yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce açılmış olması ya da kiraya verenin bu yönde bir ihtarını süresinde tebliğ ettirmiş olması aranır. Bu koşul sağlanmazsa dava reddedilmez; fakat belirlenen bedel bir sonraki döneme kayabilir. Sonuç: haklı bir talep, bir yıllık gecikmeyle uygulanır.
Hangi Mahkeme, Hangi Yer
- Kira ilişkisinden doğan tespit ve tahliye istemlerinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi başvurulan yerdir; sözleşmedeki farklı bir kayıt tartışma yaratabilir.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanundan doğan yönetim uyuşmazlıkları ayrı bir dosya konusudur; kira tespiti ile birleştirilmemelidir.
- Kiracı gerçek kişi olsa dahi, taşınmazın niteliği ve kullanım amacı uygulanacak hükümleri değiştirebilir.
Dava Şartı Ön Adım ve İcra Yolu Ayrımı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını gerektiren kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibi ve buna bağlı tahliye istemi kendi özel usulünde ilerler. Talebini "artışı tespit ettirmek" olarak kuran kiraya verenin, aynı dilekçede birikmiş kira farkını da istemesi hâlinde iki farklı yol iç içe geçer; bu da mercii itirazına açık bir yapı doğurur.
Dosyayı Sağlamlaştıran Adımlar
- Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve artış maddesi metinden alıntılanarak dilekçeye yazılır.
- Ödeme geçmişi banka dekontlarıyla dönem dönem tabloya dökülür.
- Emsal kira araştırması için çevredeki benzer taşınmazlara ilişkin somut veriler toplanır.
- Taşınmazın konumu, yaşı, alanı ve yapılan iyileştirmeler TMK kapsamındaki mülkiyet kayıtlarıyla desteklenir.
- Yeni dönem başlangıç tarihi ve ihtar tebliğ tarihi tek bir takvimde işaretlenir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenin türü ve dönem başlangıcı sonucu tümüyle değiştirebilir. Yeni kira dönemi yaklaşıyorsa, takvimi kaçırmamak için erken hukuki değerlendirme almanız önerilir.