Apartman ve site uyuşmazlıkları küçük görünen ancak süresi kaçırıldığında geri dönüşü olmayan dosyalardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yönetim düzenini ve karar mekanizmasını, TMK mülkiyet ilişkilerini, TBK ise kira ve genel borç ilişkilerini düzenler. Bu üç metnin kesiştiği noktada, hangi talebin hangi süre içinde nereye götürüleceği belirginleşir.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Süresi
Kat malikleri kurulunun kararına karşı iptal talebi, toplantıya katılmayan veya karara olumsuz oy veren kat maliki bakımından öğrenmeye bağlı kısa bir süreye ve her hâlde karar tarihinden işleyen üst süreye tabidir. Bu süreler geçtikten sonra karar, içeriği tartışmalı olsa dahi bağlayıcı hâle gelir. Toplantıya katılmayan malikin karar tutanağını temin etme yükümlülüğü kendisine aittir; yönetimin bildirmediği savunması süreyi kendiliğinden durdurmaz.
Görevli Mahkeme Sulh Hukuktur
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu kural, talebin miktarından bağımsızdır. Ortak alanın işgali, projeye aykırı tadilat, yönetici azli ve ortak gider alacağı gibi başlıklar bu kapsamdadır. Asliye hukuk mahkemesinde açılan dava, görevsizlik kararı ile aylar kaybettirir. Buna karşılık kat irtifakı veya tapu kaydına yönelik istemler farklı bir çerçevede değerlendirilir.
Arabuluculuk Aşaması Atlanamaz
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden kaynaklanan davalar bakımından arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu adım tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Ancak icra takibi ile tahliye istenen hâller ve ihtiyati tedbir talepleri bakımından ayrık durumlar bulunduğundan, talebin niteliği başvuru öncesinde netleştirilmelidir.
Ortak Gider Alacağında İki Yol Birden
Aidat ve ortak gider alacağı için doğrudan icra takibi başlatılabileceği gibi dava da açılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, geciken ödemeler için gecikme tazminatı öngörür ve bu talebin takip talebinde açıkça yer alması gerekir. Takip sırasında gözden kaçırılan noktalar genellikle şunlardır:
- İşletme projesinin usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği
- Borçlunun kat maliki mi kiracı mı olduğu ve sorumluluğun kapsamı
- Gecikme tazminatının takip talebinde ayrı kalem olarak gösterilmemesi
- Yönetimin karar defteri ve gider belgelerini saklamaması
Kayıt Düzeni Süreyi Korur
Toplantı çağrılarının tebliğ edildiğine ilişkin belgeler, karar defteri, işletme projesi ve gider makbuzları düzenli tutulduğunda hem itiraz süreleri hem de ispat sorunları büyük ölçüde çözülür. Kayıt tutulmayan yönetimlerde, haklı bir alacak dahi belgesizlik nedeniyle tartışmalı hâle gelir.
Uyarı
Bina ve site uyuşmazlıklarında süre çoğu zaman haklılıktan önce gelir. Yönetim planınız, karar defteri kayıtlarınız ve tebligat belgeleriniz görülmeden yapılacak değerlendirme sınırlı kalır; karara itiraz düşünüyorsanız gecikmeden hukuki görüş almanız uygun olur.