Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde sonucu belirleyen şey, çoğu zaman haklılık değil doğru yolun doğru sürede seçilmesidir. TBK farklı tahliye sebepleri için farklı takvimler öngörür; HMK ise kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. İcra dairesi ile mahkeme arasındaki tercih, dosyanın aylarca uzamasını ya da hızla sonuçlanmasını belirler.
Tahliye Sebebine Göre Takvim
- Yazılı tahliye taahhüdü: Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. Bu süre kaçırıldığında taahhüde dayanma imkânı ortadan kalkar.
- Kira bedelinin ödenmemesi: Ödeme emri tebliğ edilerek kanuni süre tanınır; süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde usulüne uygun iki ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır.
- İhtiyaç ve yeniden inşa: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz sürelilerde fesih dönemine ilişkin kurallara göre hesaplanan tarihten itibaren bir aylık dava süresi işler.
İhtarnamenin Teknik Kontrolü
Uygulamada davaların önemli bir kısmı ihtarnamedeki eksiklik nedeniyle reddedilir. İhtarnamede muhatabın doğru gösterilmesi, hangi aya ait kiranın istendiğinin açıkça yazılması, tebliğ tarihinin belgelenmesi ve birden fazla kiracı varsa her birine ayrı tebligat yapılması gerekir. Aynı konutta oturan eşin durumu, aile konutu niteliği bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Yanlış Merci Örnekleri
- Tahliye taahhüdüne dayalı talebi doğrudan asliye hukuk mahkemesine götürmek.
- Kat malikleri arasındaki, 634 sayılı Kanundan doğan uyuşmazlığı kira davasıyla birleştirmeye çalışmak.
- Kiralananın el atmanın önlenmesine ilişkin talebi tahliye davasıyla karıştırmak.
- İcra takibindeki itirazın kaldırılmasını genel mahkemeden istemek.
- On yıllık uzama süresine dayalı bildirim için öngörülen sürelere uymamak.
Delil ve Ödeme Kayıtları
Kira bedelinin ödenip ödenmediği tartışmalıysa banka dekontlarındaki açıklama satırı belirleyici olur. Elden ödeme iddiasının ispatı güçtür. Depozito, aidat ve yakıt giderleri gibi kalemlerin kim tarafından karşılanacağı sözleşmeden okunmalı; TMK kapsamındaki mülkiyet uyuşmazlığı varsa bu ayrı bir davanın konusudur ve tahliye talebini bekletmemelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira dosyalarında bir aylık süreler sık sık gözden kaçtığından, ihtarname göndermeden önce sözleşme ve ödeme kayıtlarınızı bir avukatla gözden geçirmeniz süreci kısaltır.