Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda anlaşmazlık büyüdüğünde ilk akla gelen çözüm ortaklığın giderilmesi davasıdır. Ancak bu dava, aradaki bütün sorunları çözen bir araç değildir. Kullanımdan doğan alacak, ecrimisil, kira ilişkisi ve yönetim uyuşmazlıkları farklı hukuki temellere dayanır ve farklı mercilerde görülür. Sıralamayı kurmadan açılan dava, çoğu zaman paydaşın beklediği sonucu vermez.
Davadan Önce Yazılı Bildirimin İşlevi
Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ileri sürülecek taleplerde, kullanımın haksız hâle geldiği anın belgelenmesi belirleyicidir. Bu nedenle intifadan men iradesini ortaya koyan yazılı bildirim, tarihiyle birlikte dosyaya girmelidir. Kira ilişkilerinde ise ihtarın işlevi daha nettir: temerrüde dayalı süreçlerde verilen sürenin ve ödenmesi istenen tutarın ihtarda açıkça gösterilmesi gerekir. TBK kapsamındaki bildirim şekilleri ile sözleşmede kararlaştırılan usul arasında fark varsa, daha güvenli olan tercih edilmelidir.
Hangi Talep Hangi Mahkemede
- Ortaklığın giderilmesi talebi sulh hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde ileri sürülür.
- Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar da sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
- Kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı kanundan doğan uyuşmazlıklar ayrı bir usule tabidir.
- Tapu iptali ve tescil gibi mülkiyet tartışmaları asliye hukuk mahkemesinde görülür.
- Kesinleşmiş bir ilama dayanan tahliye ve teslim işlemleri icra dairesi aracılığıyla yürütülür.
Yanlış Sıra, Uzayan Süreç
Uygulamada sık görülen hata, mülkiyet tartışması sürerken ortaklığın giderilmesi davası açmaktır. Tapu kaydına yönelik bir dava varsa, bu tartışma sonuçlanmadan yapılacak satış paydaşlar arasındaki asıl sorunu çözmez. İkinci hata, kullanımdan doğan alacağın davası açılmadan taşınmazın satılması ve bu alacağın fiilen takipsiz kalmasıdır. Üçüncüsü ise miras yoluyla gelen taşınmazlarda mirasçılık belgesi alınmadan ve tereke ilişkisi netleşmeden dava açılmasıdır; bu durumda taraf teşkili sorunları süreci uzatır.
Dava Öncesi Paydaş Kontrol Listesi
- Tapu kaydı, pay oranları ve üzerindeki şerhler güncel olarak alındı mı?
- Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı var mı?
- Aynen taksim mümkün mü, imar durumu buna elverişli mi?
- Kullanımdan doğan alacak talebim için gerekli bildirim yapıldı mı?
- Paydaşlar arasında satın alma iradesi olup olmadığı yazılı biçimde soruldu mu?
TMK ve TBK'nın birlikte uygulandığı bu alanda, taşınmazın niteliği ve paydaşların sayısı süreci belirgin biçimde değiştirir. Yukarıdaki başlıklar yön göstermek için hazırlanmıştır; tapu kaydınız ve mevcut kullanım durumu incelenmeden dava yolu seçmemeniz, hem masraf hem zaman açısından daha güvenlidir.