Kira artışı uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen unsur çoğu zaman oranın kendisi değil, tarafların takvimi doğru kullanıp kullanmadığıdır. Zamanında gönderilmeyen bir ihtar, geç açılan bir tespit davası veya atlanan bir dava şartı, haklı talebin bir kira dönemi boyunca sonuçsuz kalmasına yol açar. Aşağıdaki rehber bu takvimi adım adım kurar.
Artış Oranının Yasal Çerçevesi
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artışın, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacağını öngörür. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olması bu sınırı değiştirmez; yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralar bakımından ise ayrı bir rejim söz konusudur. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise endeks sınırıyla bağlı olmaksızın kira bedelinin tespiti istenebilir.
Tespit Davasında Kritik Tarih
Kira tespiti talebinin, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce dava açılması veya bu yönde bir bildirimin karşı tarafa ulaştırılması hâlinde, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurur. Bu tarih kaçırıldığında karar bir sonraki dönem için sonuç doğurur ve aradaki fark fiilen kaybedilir. Bu nedenle bildirimin tebliğ edildiğini gösteren belge, dosyanın en değerli parçasıdır.
Dava Açmadan Önce Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve yenileme dönemleri kesin olarak belirlenir.
- Geçmiş yıllarda fiilen uygulanan artışlar ve ödeme kayıtları tabloya dökülür.
- Taşınmazın konumu, yaşı, alanı ve donanımı emsal kira karşılaştırması için not edilir.
- Sözleşmedeki artış hükmünün geçerliliği ayrıca değerlendirilir.
- Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurunun dava şartı olduğu gözden kaçırılmaz.
Görev ve Yetki Bakımından Sık Yapılan Hata
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların görüldüğü mahkeme birbirine karıştırılır. Aidat, ortak alan kullanımı ve yönetim planına aykırılık iddiaları kira ilişkisinden farklı bir hukuki temele dayanır. Aynı taşınmazla ilgili olması, bu taleplerin tek dosyada birleştirilebileceği anlamına gelmez. Taşınmazın aynına ilişkin TMK kapsamındaki uyuşmazlıklarda ise yetki kuralları daha katıdır.
Tahliye Baskısı Altında Yapılan Anlaşmalar
Artış görüşmelerinde kiracıya tahliye ihtimali hatırlatılarak imzalatılan protokoller sonradan tartışma konusu olur. Yeni dönem için karşılıklı imzalanan bir artış protokolü kural olarak bağlayıcıdır; ancak imzalanma koşulları ve kanuni sınırın aşılıp aşılmadığı ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle protokol metninde dönem, oran ve yürürlük tarihi açıkça yazılmalıdır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Sözleşmenizin metni, taşınmazın niteliği ve kira ilişkisinin süresi sonucu değiştirdiğinden, bildirim göndermeden önce hukuki değerlendirme almanız zaman kaybını önler.