Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda, paydaşlardan biri taşınmazı fiilen kullanırken diğerlerinin satış yoluyla paylaşım istemesi sık rastlanan bir tablodur. Bu dosyalarda ortaklığın giderilmesi talebi ile kiracının veya işgalcinin tahliyesi talebi farklı mercilere aittir ve ikisinin karıştırılması ciddi zaman kaybına yol açar.
İki Ayrı Talep, İki Ayrı Kapı
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, taşınmaz üzerindeki ortaklığı aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirmeye yöneliktir ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tahliye talebi ise kaynağını kira ilişkisinden alıyorsa TBK hükümlerine, icra takibine dayanıyorsa İİK yoluna bağlıdır. Aynı dilekçede her iki talebi birleştirmek, mahkemenin talepleri ayırmasına ve sürecin uzamasına sebep olur.
Ortaklığın Giderilmesinde Yetki
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Paydaşların ikametgâhı esas alınarak açılan dava yetkisizlikle sonuçlanır. Birden fazla taşınmaz varsa ve bunlar farklı yargı çevrelerindeyse, dosyanın nasıl bölüneceği baştan planlanmalıdır.
Tahliye Talebinin Doğru Adresi
Kira sözleşmesine dayanan tahliye talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık icra takibi başlatılmış ve ödeme emrine itiraz edilmişse, itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra hukuk mahkemesine yöneltilir. Paydaşın kendi payına dayanarak taşınmazı kullandığı hallerde ise ortada kira ilişkisi bulunmadığından tahliye değil, ecrimisil ya da müdahalenin men'i talepleri gündeme gelir. Talebin adını yanlış koymak, doğrudan merci hatasına dönüşür.
Merci Hatasının Dosyaya Etkisi
- Görevsizlik kararı sonrası dosyanın gönderilmesi için başvuru yapılmaması, davanın açılmamış sayılmasına yol açar.
- İcra takibine bağlı sürelerde işleyen zaman, mahkemede geçen süreyle durmaz.
- Satış aşamasına gelmiş bir izale-i şüyu dosyasında tahliye talebinin sonradan eklenmesi, satış takvimini geri götürebilir.
- Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerde 634 sayılı Kanun'dan doğan uyuşmazlıklar ayrı bir usul izler.
Dosya Kurarken Öncelik Sırası
Uygulamada verimli olan yaklaşım, taşınmazın fiili kullanım durumunu ve tapu kayıtlarını netleştirdikten sonra hangi talebin öncelikli olduğuna karar vermektir. Satış yoluyla paylaşım hedefleniyorsa, taşınmazın boş teslimi çoğu zaman satış bedelini etkileyeceğinden tahliye süreci paralel yürütülür; ancak iki dosya birbirinin bekletici meselesi haline getirilmemelidir.
Her taşınmazın tapu durumu, kullanım geçmişi ve paydaş sayısı farklı olduğundan burada anlatılanlar yol gösterici bir çerçeveden ibarettir. Somut dosyada talep sıralamasının belirlenmesi için hukuki danışmanlık almanız önerilir.