Kira bedelinin artırılması talebi uygulamada çoğu zaman tek bir ihtarnameyle başlar. Oysa ihtarın kime, hangi tarihte ve hangi hukuki sonucu doğurmak üzere gönderildiği netleştirilmediğinde dosya daha ilk adımda zayıflar. Bu rehber, TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği kira artışı uyuşmazlıklarında, özellikle yanlış merciye başvuru riskini azaltmaya yönelik bir kontrol listesi sunar.
İhtarname Gönderilmeden Önce Doğrulanması Gerekenler
- Sözleşmenin tarafı gerçekten muhatap mı? Kiralanan el değiştirmişse veya mirasla intikal etmişse ihtarın yöneltileceği kişi değişir.
- Sözleşmede artış kaydı var mı, varsa kanunun izin verdiği üst sınırla uyumlu mu?
- Yenileme dönemine kaç gün kaldı? İhtarın dönem başlangıcından önce ulaşması gereken hâller vardır.
- Tebligat adresi güncel mi? Adres eskiyse ihtar geçerli tebliğ edilmiş sayılmayabilir.
- Ödemelerin banka kaydı, dekont açıklamaları ve varsa elden ödeme itirafları derlendi mi?
Hangi Talep Hangi Mercie Gider?
Kira artışı ihtilafında tek bir kapı yoktur; talebin türü mercii belirler. Kira bedelinin yeniden belirlenmesi istemi, ihtarla değil kira tespiti davası ile sonuç doğurur ve bu dava sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık ödenmeyen kira alacağının tahsili icra dairesi üzerinden yürür. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışında tutulmuştur. Kat mülkiyetinden doğan ortak gider veya yönetim planı tartışmaları ise ayrı bir yolun konusudur ve kira artışı dosyasına karıştırıldığında her iki talep de sürüncemede kalır.
Yanlış Kapıya Vurmanın Somut Bedeli
Görevsiz mahkemede geçen aylar, artışın uygulanacağı dönemi kaydırabilir. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir; bu sırada yeni bir kira dönemi başlamış olabilir. İcra dairesine gidilmesi gereken alacak için mahkemeye başvurulması ise hem masrafı hem süreyi artırır. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce görev, yetki ve dava şartı üçlüsünün tek sayfada işaretlenmesi, sonradan telafisi güç kayıpları önler.
Dosyayı Teslim Etmeden Önceki Son Kontrol
- İhtarın tebliğ şerhi ve tarihi dosyanın ilk sayfasına iliştirildi mi?
- Talep edilen yeni bedel, hesaplama yöntemiyle birlikte gösterildi mi?
- Arabuluculuk son tutanağı dilekçe ekinde yer alıyor mu?
- Alternatif talepler (tespit, alacak, uyarlama) birbirinden ayrı kalemler hâlinde yazıldı mı?
- Karşı tarafın olası itirazlarına karşılık gelen belgeler önceden ayrıldı mı?
Buradaki değerlendirmeler genel nitelikte olup her kira ilişkisinin kendine özgü sözleşme metni, ödeme geçmişi ve taraf yapısı bulunur. Artış talebinin hangi yoldan ilerleyeceğine karar vermeden önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından incelenmesi yerinde olur.