Apartman ve site uyuşmazlıklarında dava açmadan önce tamamlanması gereken bir iç süreç vardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve TBK uygulamasında kat malikleri kurulu kararı ile yönetim planı, yargı yoluna gitmeden önceki asıl belirleyicilerdir. Bu iç aşamalar atlanarak açılan davalar çoğu zaman dayanaksız kalır; yönetici tarafından yapılan bildirimler ise kurul kararına dayanmadığında etkisini yitirir.
Önce Kurul Kararı, Sonra İhtar
Bağımsız bölümün amacına aykırı kullanılması, ortak alana müdahale veya rahatsızlık iddialarında sürecin sağlıklı işlemesi için kat malikleri kurulunun konuyu gündeme alması ve karara bağlaması gerekir. Karar defterine geçirilmemiş bir talep, sonraki aşamada yalnızca kişisel bir şikâyet görünümü taşır. İhtar da bu karara dayandırıldığında hem muhatabı hem de talebin kapsamını netleştirir.
Toplantı ve Karar Sürecinde Kontrol Edilecekler
- Çağrının tüm kat maliklerine usulüne uygun ulaştırıldığı belgelenir.
- Gündem, görüşülecek konuyu açıkça içerecek biçimde yazılır.
- Toplantı ve karar yeter sayıları karar defterine doğru işlenir.
- Karara katılmayanların muhalefeti tutanakta gösterilir.
- Yönetim planında konuya ilişkin özel bir hüküm olup olmadığı ayrıca incelenir.
Uyuşmazlığın Türü Mercii Değiştirir
- Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
- Ödenmeyen aidat ve gecikme tazminatı için icra takibi ayrı bir hattır.
- Kat malikleri kurulu kararının iptali istemi, kanunda öngörülen süre içinde ileri sürülür.
- Kiracının eyleminden kaynaklanan uyuşmazlıklarda hem kiracıya hem malike yönelik sıfat ayrıca değerlendirilir.
Ortak Alan Tartışmalarında Belge Düzeni
Ortak yer iddialarında projeye aykırılık, dosyanın omurgasını oluşturur. Mimari proje, tapu kaydı ve eklentiler karşılaştırılarak müdahalenin hangi bölüme yapıldığı gösterilir. Gürültü, koku ve benzeri rahatsızlık iddialarında ise tek seferlik bir olay yerine süreklilik gösteren kayıtların tutulması önem taşır. Tespit talebi düşünülüyorsa, bunun dava açılmadan önce yapılması delil kaybını azaltır.
İhtarname yazılırken talep somutlaştırılmalı, aykırılığın giderilmesi için makul bir süre tanınmalı ve süre sonunda hangi yola başvurulacağı belirtilmelidir. Genel ifadelerle kaleme alınan bildirimler, sonraki aşamada muhatabın bilgilendirildiğini ispat etmeye yetmez.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planının içeriği ve taşınmazın niteliği sonucu doğrudan etkileyebileceğinden, somut uyuşmazlıkta hukuki görüş alınması gerekir.