Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava dilekçesinden önce atılan adımlar, çoğu zaman sonucu belirler. İhtarnamenin gönderilip gönderilmeyeceği, dava açılmadan önce arabuluculuk şartının bulunup bulunmadığı ve tapu kaydına şerh konulup konulmayacağı bir arada değerlendirilmelidir. Aksi hâlde dava sürerken taşınmazın el değiştirmesi, kazanılacak bir davayı fiilen anlamsız kılabilir. Bu rehber TMK ve TBK ekseninde hazırlık aşamasına odaklanır.
Talebin Hukuki Temelini Ayırt Edin
- Yolsuz tescile dayalı talepler: kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiası.
- Muris muvazaası: mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yaptığı devir iddiası.
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: yetkinin amaç dışı kullanılarak yapılan devir.
- Ehliyetsizlik iddiası: devir anında hukuki işlem ehliyetinin bulunmadığı iddiası.
- Sözleşmeye dayalı devir talepleri: taşınmazın devri borcunun ifa edilmemesi.
Bu temeller ispat yükü, zamanaşımı ve iyiniyetli üçüncü kişinin korunması bakımından farklı sonuçlar doğurur; dilekçede tek bir eksene oturtulmaları gerekir.
Arabuluculuk Şartı Denetimi
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar ile taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Ayni hakka dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil taleplerinin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği uygulamada tartışmalıdır ve talebin dayandığı temele göre farklı sonuçlara ulaşılabilmektedir. Bu nedenle dosyanın hangi eksende kurulacağı, arabuluculuk aşamasının atlanıp atlanamayacağıyla birlikte kararlaştırılmalıdır.
Tedbir ve Şerh: Davadan Önce Düşünülmeli
Dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması talebi ayrıca ve gerekçeleriyle ileri sürülmelidir. Şerh bulunmadığında taşınmazın üçüncü kişiye devri, iyiniyet tartışmasını gündeme getirir ve dava kazanılsa bile sonucun uygulanmasını zorlaştırır. Talebe eklenecek tapu kayıt örneği, takyidat listesi ve devir işlemine ilişkin resmî senet suretleri, tedbir değerlendirmesinde belirleyici olur.
Kira Ekseninde İhtarın Rolü
Aynı taşınmaz üzerinde kira ilişkisi de varsa, tahliye ve kira alacağı talepleri tapu davasından bağımsız ilerler. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde gönderilecek ihtarda verilen süre ve içerik, sonraki tahliye talebinin dayanağını oluşturur; süresi ve unsurları eksik bir ihtar bu yolu kapatır. Ayrıca kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklar ayrı bir usule tabidir ve yönetim kararlarına itiraz kendi süresine bağlıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu kaydının geçmişi, devrin şekli ve tarafların sıfatı stratejiyi doğrudan etkilediğinden, dava yolunu belirlemeden önce belgeleriniz üzerinden ayrıntılı hukuki değerlendirme almanız önerilir.