Kiralananın tahliyesi, tek bir hukuki yola değil; dayanılan sebebe göre farklılaşan birden çok yola bağlıdır. Aynı ihtarname, temerrüt iddiasında sonuç doğururken ihtiyaç iddiasında hiçbir işlev görmeyebilir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin uygulandığı bu alanda, aşağıdaki kontrol listesi yanlış merciye başvuru nedeniyle aylarca süren gecikmeleri önlemeye yöneliktir.
Önce Tahliye Sebebini Netleştirin
- Kira bedelinin ödenmemesi: usulüne uygun ihtarla süre verilmesi ve sonucunda tahliye istenmesi gündeme gelir.
- Gereksinim: kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacına dayanır; dava süresi sözleşmenin bitimine bağlıdır.
- Yeniden inşa ve imar: esaslı onarım gerekliliğinin belgelenmesi gerekir.
- Yeni malikin gereksinimi: edinme tarihinden itibaren yapılacak bildirime bağlı özel bir usul öngörülmüştür.
- Tahliye taahhüdü: taahhüdün geçerlilik koşulları ve tarih unsuru titizlikle incelenmelidir.
Hangi Sebep Hangi Kapıya Götürür?
Kira borcunun ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü hâllerinde icra dairesi üzerinden ilamsız icra yoluyla tahliye takibi yapılabilir; buna karşı yapılan itirazlar icra mahkemesinde çözülür. Gereksinim, yeniden inşa veya kiracının iki haklı ihtarı gibi sebeplerde ise yol, sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davasıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüş; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsam dışında tutulmuştur. Bu ayrım gözetilmediğinde ya dava şartı eksikliğinden ret ya da yetkisiz mercide kaybedilen aylar söz konusu olur.
İhtarnameyi Geçersiz Kılan Ayrıntılar
- Muhatabın yanlış gösterilmesi; kiracı ile birlikte oturan kişilerin taraf sanılması.
- Verilen sürenin kanunun aradığı süreden kısa tutulması.
- Hangi döneme ait borcun istendiğinin belirtilmemesi.
- Tebliğ adresinin sözleşmedeki adresle uyumsuz olması.
- İhtarın sonucunun (tahliye talep edileceğinin) açıkça yazılmaması.
Tahliye Kararından Sonrası
Karar veya takip kesinleştiğinde fiilî tahliye kendiliğinden gerçekleşmez; icra müdürlüğü aracılığıyla infaz talep edilir. Kiralanandaki eşyalar bakımından tutanak düzenlenmesi ve zarar iddialarına karşı durumun tespiti, sonradan açılabilecek tazminat tartışmalarında belirleyici olur. Depozito mahsubu ise tahliye dosyasından ayrı bir alacak ilişkisidir.
Tahliye dosyalarında sebep ile yol arasındaki uyum, sonucu belirleyen en önemli unsurdur. Elinizdeki sözleşme ve ödeme geçmişinin hangi yolu desteklediğinden emin olmadan ihtarname göndermek yerine, önce hukuki bir değerlendirme yaptırmanız süreci kısaltacaktır.