Kira ilişkisinde taraflar çoğu zaman aynı dosyada iki ayrı hukuki yolu birbirine karıştırır: kira bedeline ilişkin uyuşmazlık ile kiralananın boşaltılmasına ilişkin süreç aynı mercide yürümez. Bu ayrımı kurmadan atılan ilk adım, sonraki bütün takvimi bozar.
Kira Bedeline İlişkin Uyuşmazlıklar
Kira artışının sözleşmeye ve TBK'daki sınırlara uygun olup olmadığı, kira bedelinin tespiti ya da uyarlanması gibi talepler sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Bu tür davalarda kritik başlık, artış talebinin karşı tarafa hangi tarihte ve hangi usulle bildirildiğidir; ihtarname tarihi hem talebin hangi kira dönemi için sonuç doğuracağını hem de dosyanın delil dizisini belirler.
Tahliye: Birbirinden Ayrı İki Yol
Kiralananın boşaltılması için iki farklı yol vardır ve mercileri farklıdır:
- İcra dairesinde başlatılan tahliye takibi: Ödenmeyen kira bedeli veya usulüne uygun bir tahliye taahhüdü dayanak yapılır. Ödeme emrine itiraz edilirse uyuşmazlık icra mahkemesinin önüne gelir.
- Mahkemede açılan tahliye davası: İhtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdüne dayanmayan sözleşmesel sebepler gibi hâllerde sulh hukuk mahkemesine gidilir.
Aynı olayda hem kira alacağı hem tahliye isteniyorsa, hangi talebin hangi yolda ileri sürüleceği baştan ayrıştırılmalıdır.
Arabuluculuk Şartı Nerede Başlar, Nerede Biter
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Buna karşılık kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin süreç bu kapsamın dışındadır. Bu ince ayrımı gözden kaçıran taraf, ya gereksiz yere arabuluculukla vakit kaybeder ya da arabulucuya gitmeden açtığı davanın usulden reddiyle karşılaşır.
Yetki: Taşınmazın Yeri ve Sözleşme Kayıtları
Kira uyuşmazlıklarında yetki, davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edildiği, yani taşınmazın bulunduğu yer arasında değerlendirilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, tacir olmayan kiracı aleyhine yetki sözleşmesi yapılamayacağı için matbu sözleşmelere konulan yetki kayıtları çoğu zaman sonuç doğurmaz. TMK ve 634 sayılı düzenleme kapsamındaki kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ise ayrı bir başlıktır ve kira davasıyla birleştirilemez.
Adım Sırası
- Sözleşmenin türünü ve kiralananın niteliğini belirleyin.
- Talebi ayırın: bedel mi, tahliye mi, her ikisi mi?
- Tahliye dayanağınızın takip yoluna mı yoksa davaya mı uygun olduğunu tespit edin.
- Arabuluculuk zorunluluğunun talebiniz bakımından geçerli olup olmadığını kontrol edin.
- İhtar ve tebligat tarihlerini tek bir takvimde toplayın.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşme metni ve ödeme geçmişi değiştikçe izlenecek yol da değişir; adım atmadan önce dosyanızın bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.