Taşınmaz uyuşmazlıklarında sık görülen bir tablo şudur: aynı taşınmaz için hem tapu kaydının iptali talep edilir, hem de fiilen kullanan kişinin çıkarılması istenir. Bu iki talep TBK, TMK ve 634 ekseninde birbiriyle bağlantılı olsa da farklı mahkemelerin görevine girer ve farklı usullerle yürür. İkisini tek dilekçede toplamak, dosyanın görevsizlikle dağılmasına yol açar.
Kesin Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Tapu iptali ve tescil talebi bu gruba girdiğinden, davalının yerleşim yerinde açılan dava yetki yönünden reddedilir. Tarafların aralarında yaptığı yetki sözleşmesi de bu kuralı değiştiremez. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde ise, dosyanın bölünmesi ihtimali baştan hesaplanmalıdır.
Hangi Talep Hangi Mahkemede
- Tapu iptali ve tescil, muvazaa veya mirastan mal kaçırma iddiaları: asliye hukuk mahkemesi.
- Kira ilişkisine dayalı tahliye ve kira bedelinin tespiti: sulh hukuk mahkemesi.
- İcra yoluyla tahliye sürecinde ödeme emrine itiraz ve tahliye taleplerinin incelenmesi: icra hukuk mahkemesi.
- Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar: 634 kapsamında sulh hukuk mahkemesi.
İcra Yoluyla Tahliyede Merci Şaşırma Riski
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan takipte borçlunun itirazı icra dairesine yapılır; itirazı doğrudan mahkemeye sunmak sonuç doğurmaz ve süre işlemeye devam eder. İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi ise icra hukuk mahkemesine yöneltilir. Tahliye taahhüdüne dayanan takiplerde taahhüdün tarihi ve imzası tartışmalıysa, uyuşmazlığın icra mahkemesinde mi genel mahkemede mi çözüleceği ayrıca değerlendirilmelidir.
Arabuluculuk Nerede Devreye Girer
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır; buna karşılık icra takibi ve icra mahkemesinin görevine giren işler bu kapsamda değildir. Tapu iptali ve tescil davaları da taşınmazın aynına ilişkin olduğundan ayrı değerlendirilir. Bu üç kanalın karıştırılması, hem gereksiz arabuluculuk masrafı hem de dava şartı eksikliği riski doğurur.
Dosya Kurarken İzlenecek Sıra
- Tapu kaydı, takyidat ve tapu müdürlüğündeki işlem dosyası temin edilir.
- Zilyetliğin kime ve hangi hukuki sebebe dayandığı belirlenir: kira mı, intifa mı, sebepsiz işgal mi?
- Talepler görev ve yetki tablosuna göre ayrıştırılır; birlikte açılabilecek olanlar belirlenir.
- Tapu iptali davasında ihtiyati tedbir ve şerh talebi ilk dilekçede yer alır.
- Tahliye ve tazminat kalemleri ölçülebilir biçimde miktarlandırılır.
Bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır. Tapu kaydının geçmişi, sözleşmenin niteliği ve tarafların sıfatı tabloyu tümüyle değiştirebilir; taşınmaz gibi yüksek değerli uyuşmazlıklarda dosyanın bir hukukçu tarafından incelenmesi önem taşır.