Kiralananın boşaltılması istendiğinde iki ayrı hat vardır: icra dairesi üzerinden yürüyen tahliye takibi ve mahkemede açılan tahliye davası. Bu hatlar birbirinin alternatifi gibi görünse de dayanağı, süresi ve itiraz mercii farklıdır. Yanlış hattın seçilmesi, aylar sonra usulden ret kararıyla başa dönmek anlamına gelir.
İki Hat, İki Farklı Dayanak
İcra yoluyla tahliye, esas olarak yazılı bir tahliye taahhüdüne ya da kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüde dayanır. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, on yıllık uzama süresinin dolması ya da kiracının sözleşmeye aykırı davranışı gibi sebepler mahkemede ileri sürülür. Elde yalnızca sözlü bir taahhüt varsa icra yolu işlemez; buna rağmen takip başlatılırsa itiraz üzerine dosya kilitlenir.
İtiraz Nereye Yapılır?
Tahliye talepli takipte borçlunun itirazı icra dairesine sunulur; bu itirazın aşılması ise icra hukuk mahkemesinin işidir. Uygulamada en sık görülen merci hatası, itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin sulh hukuk mahkemesine götürülmesidir. Buna karşılık ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi sebepler icra hukuk mahkemesinde tartışılamaz; oranın inceleme alanı takip dosyasıyla sınırlıdır. Kısacası dayanak neyse merci de odur.
Ödenmeyen Kira ve İhtar Düzeni
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde borçluya gönderilen ödeme emrinde, ödeme için tanınan süre ile tahliye ihtarının birlikte yer alması gerekir. İhtarın usulüne uygun tebliğ edilmemesi, sürenin hiç başlamamasına yol açar. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara dayanan tahliye talebi ise ayrı bir sebeptir ve ihtarların tarihleri ile tebliğ mazbataları birlikte sunulmadan sonuç doğurmaz.
Arabuluculuk Basamağı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Buna karşılık icra yoluyla yürütülen ilamsız tahliye takibi bu kapsamda değildir. Bu ayrım bilinmediğinde ya gereksiz yere arabuluculuk beklenir ya da doğrudan açılan tahliye davası usulden reddedilir.
Dosya Kurulurken Sıralama
- Tahliye sebebinin tek tek yazılması ve her birinin dayandığı belgenin eşleştirilmesi.
- Kira sözleşmesi, taahhütname ve ihtarnamelerin tarih sırasına dizilmesi.
- Ödeme kayıtlarının banka dekontlarıyla ay ay karşılaştırılması.
- Seçilen hatta göre arabuluculuk basamağının gerekip gerekmediğinin belirlenmesi.
- Tahliye kararı alınsa bile icra aşamasında gereken adımların baştan planlanması.
Kiracı Tarafında Savunma Alanı
Kiracı için en güçlü savunma çoğu zaman usulden doğar: taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş imzalatıldığı iddiası, ihtarın hiç ulaşmadığı ya da yanlış adrese yapıldığı savunması, ödemelerin banka kanalıyla yapıldığının gösterilmesi. Bu savunmaların hepsi belgeye dayandırılmadan ileri sürüldüğünde ağırlık kazanmaz.
Bu içerik genel bir yol haritası sunar; sözleşmenin metni, ödemelerin biçimi ve tebligat kayıtları sonucu değiştirebilir. Takip başlatmadan ya da dava açmadan önce dosyanın hukuki niteliğinin ayrıca değerlendirilmesi önerilir.