Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda anlaşmazlık çıktığında ilk refleks çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davası açmaktır. Ancak dosyanın kaderini belirleyen asıl adım daha öncedir: talebin doğru mahkemede ve doğru dava türüyle kurulması. Aynı taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi, tapu iptali, kira alacağı ve tespit davası talepleri birbirinden farklı mercilere gider. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu ayrımı yapmadan açılan dava, aylar sonra görev ya da yetki gerekçesiyle geri döner.
Hangi Talep Hangi Mahkemede?
- Ortaklığın giderilmesi talebi sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
- Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar ile kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar da sulh hukuk mahkemesinin alanındadır.
- Tapu iptali ve tescil talepleri, mülkiyet hakkının esasını ilgilendirdiğinden asliye hukuk mahkemesinde ileri sürülür; burada da taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir.
- Delil tespiti talebi bağımsız bir dava değildir; esas hakkında yetkili mahkemeden veya taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenebilir.
Dava Şartı Arabuluculuk: Atlanırsa Dosya Geri Döner
Kanun değişikliğiyle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin talepler ile kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Bu aşama tamamlanmadan açılan dava esasa girilmeden reddedilir. Uygulamada dikkat edilecek nokta, tüm paydaşların arabuluculuk sürecine dâhil edilmesidir; bir paydaşın tutanakta yer almaması sonradan aynı sorunu doğurur.
Aynen Taksim mi, Satış Suretiyle Paylaşım mı?
- Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; imar durumu ve ifraz imkânı bu noktada belirleyicidir.
- Aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle paylaşıma karar verilir ve satış işlemi ayrı bir memurluk aşamasında yürür.
- Payların değer farkı varsa ivaz ilavesiyle denkleştirme gündeme gelir; bu talebin dilekçede açıkça ileri sürülmesi gerekir.
- Üzerinde muhdesat bulunan taşınmazlarda, muhdesatın kime ait olduğunun tespiti ayrı bir dava konusudur ve paylaşımı doğrudan etkiler.
- Taşınmaz üzerinde intifa, şerh veya haciz varsa bunların satışa etkisi baştan değerlendirilmelidir.
Kiracının Tahliyesinde İki Ayrı Yol
Kiracı çıkmıyorsa, alacaklının önünde iki farklı yol vardır: kira bedelinin ödenmemesi halinde icra dairesi üzerinden başlatılan tahliye talepli takip ya da sözleşmeye ve kanuni sebeplere dayanan tahliye davası. Bu iki yolun süreleri, ihtar koşulları ve sonuçları farklıdır. İcra yolunun gerektirdiği ihtar ve ödeme süresi işletilmeden açılan dava ya da dava yolunu gerektiren sebep için başlatılan takip, dosyayı başa döndürür.
Paydaşlar Arası İlişkinin Belgelenmesi
Paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması halinde ecrimisil talebi gündeme gelebilir; ancak bu talep kural olarak intifadan men koşuluna bağlıdır ve bu koşulun belgeyle ortaya konması gerekir. Kullanım, tahsilat ve masraf kayıtlarının tarih sırasıyla tutulması, hem paylaşım hem alacak talebinde tartışmayı kısaltır.
Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki şerhler süreci doğrudan etkiler. Buradaki bilgiler genel çerçeve sunmaktadır; dava türünü ve mahkemeyi kesinleştirmeden önce tapu kaydınızı ve sözleşmelerinizi inceleyen bir hukukçuya danışmanız gerekir.