Tapu iptali ve tescil talebi, taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilediği için usul kurallarının en katı uygulandığı dava türlerindendir. Dosyanın hangi yer mahkemesinde açılacağı taraf iradesine bırakılmamıştır; ayrıca son yıllarda taşınmaz uyuşmazlıklarının bir bölümü için arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir. Bu iki başlığın sınırını bilmemek, dosyayı esasa girilmeden kaybettirebilir.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı Neden Kesindir
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili sayar. Kesin yetki, taraflarca sözleşmeyle değiştirilemez, karşı taraf itiraz etmese bile mahkemece resen gözetilir ve yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. Bu nedenle davalının ikametgâhında ya da davacının bulunduğu ilde açılan tapu iptali davası, yıllar sonra dahi yetkisizlikle sonuçlanabilir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her taşınmaz bakımından ayrı yetki değerlendirmesi yapılır; talepleri tek dosyada birleştirme isteği bu kuralı bertaraf etmez.
Arabuluculuk Kapsamına Giren ve Girmeyen Uyuşmazlıklar
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ile komşu hakkına ilişkin talepler bakımından dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Buna karşılık taşınmazın aynına, yani mülkiyetin kime ait olduğuna ilişkin tapu iptali ve tescil davası bu kapsamda değildir. Ayrım net görünse de uygulamada karışır: aynı dilekçede hem tapu iptali hem ecrimisil ya da kira alacağı isteniyorsa, kapsama giren talep bakımından son tutanak aranır. Bu nedenle talep kalemleri baştan ayrıştırılmalıdır.
Görevli Mahkeme ve Dava Türünün Seçimi
Mülkiyetin aktarılmasını hedefleyen tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti kanunundan doğan bazı talepler ve tereke tespiti gibi işler ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Dava türünün seçimi de sonucu belirler: muvazaa iddiasıyla açılan tapu iptali davası ile önalım, tapu kaydının düzeltilmesi veya tescile zorlama davaları farklı şartlara ve farklı ispat rejimine tabidir. Talep terditli kurulacaksa hangi talebin asıl, hangisinin yedek olduğu dilekçede açıkça gösterilmelidir.
Dava Süresince Tapu Kaydının Korunması
Dava sonuçlanmadan taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, kazanılacak hükmü kâğıt üzerinde bırakabilir. Bu nedenle dava açılır açılmaz tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir; tedbir talebi ayrı ve gerekçeli biçimde ileri sürülmeli, taşınmazın devri hâlinde doğacak telafisi güç zarar somutlaştırılmalıdır. Teminat kararı verilmesi hâlinde teminatın süresinde yatırılması, tedbirin ayakta kalması için zorunludur.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamı mevzuat değişiklikleriyle genişleyebilmektedir. Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; dilekçe hazırlanmadan önce tapu kaydı, dayanak sözleşmeler ve güncel kapsam birlikte incelenerek hukuki destek alınması önerilir.