Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi istendiğinde dosyanın kaderini üç unsur belirler: doğru mahkeme, doğru yer ve dava öncesi zorunlu arabuluculuk. Bunlardan biri atlandığında dava esasa girilmeden reddedilir, harç ve emek boşa gider.
Görevli Mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir
Ortaklığın giderilmesi talepleri, TMK'daki paylaşma hükümleri çerçevesinde sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın kat mülkiyetine tabi olması bu sonucu değiştirmez; ancak 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak yer ve yönetim uyuşmazlıkları farklı bir usule tabi olabilir. Asliye hukuk mahkemesinde açılan ortaklığın giderilmesi davası görev yönünden reddedilir.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında bir yer seçilemez. Farklı ilçelerde birden fazla taşınmaz varsa her biri için ayrı dosya gerekip gerekmediği baştan planlanmalıdır. Tarafların anlaşmasıyla bu kural aşılamadığından, sözleşmelere konulan yetki maddeleri burada sonuç doğurmaz.
Dava Şartı Arabuluculuk
Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin talepler, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını gerektiren uyuşmazlıklar arasındadır. Arabuluculuk aşamasında varılan anlaşma taşınmazın devrine ilişkin sonuç doğuracaksa, imzalanan belgenin niteliği ve tapu işlemine etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Anlaşamama hâlinde son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı?
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını inceler; bölünme değer kaybına yol açacaksa satış yoluyla paylaşmaya karar verilir. Bu nedenle talebi yalnızca satış üzerinden kurmak yerine, fiili durumu ortaya koyan belgeleri baştan sunmak yararlıdır:
- Tapu kaydı ve pay durumunu gösteren belgeler,
- İmar durumu ile varsa ifraz–tevhit dosyası,
- Muhdesat iddiası varsa buna ilişkin deliller,
- Kira ve fiili kullanım ilişkisini gösteren kayıtlar.
Sık Görülen Merci Hataları
Kiracının tahliyesi, ecrimisil ya da muhdesatın aidiyeti gibi talepler ortaklığın giderilmesi davasının içinde çözülmez; bunlar ayrı dava türleri olup çoğu zaman farklı mahkemelerin görevine girer. Bu talepleri aynı dilekçeye eklemek, dosyanın gereksiz uzamasına ve ayırma kararlarına yol açar.
Yazılanlar genel bilgilendirme niteliğindedir; pay yapısı, paydaş sayısı ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu değiştirebileceğinden, dava açmadan önce tapu kayıtlarıyla birlikte hukuki değerlendirme yapılması yerinde olur.