Apartman ve site yönetimlerinden doğan anlaşmazlıklarda taraflar genellikle haklılıktan emindir; sorun, dosyanın hangi kapıdan ve hangi sırayla açılacağında ortaya çıkar. Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları hem görev hem de dava öncesi basamak bakımından kendine özgü bir rejime tabidir.
Görev: 634 sayılı Kanun sulh hukuku işaret eder
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıkların sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceğini öngörür. Aidat alacağının tahsili, kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak yerin kullanımından doğan tartışmalar ve yöneticinin işlemlerine yönelik istemler bu kapsamdadır. Buna karşılık uyuşmazlık mülkiyetin kime ait olduğu, tapu kaydının düzeltilmesi ya da TMK'ya dayanan bir ayni hak tartışmasına dönüşüyorsa dosya asliye hukuk mahkemesinin alanına geçebilir. Bu ayrımın dilekçede net kurulması, görevsizlik riskini baştan azaltır.
Yetki taşınmazın bulunduğu yerdedir
Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda dosya, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Kat malikinin başka ilde oturuyor olması, yönetim şirketinin merkezinin farklı olması veya aidat tahsilatının başka bir bankada yapılması bu sonucu değiştirmez. Site yönetim planında yer alan ve başka bir yer mahkemesini gösteren maddeler, kesin yetki karşısında sonuç doğurmaz.
Dava öncesi zorunlu basamak: arabuluculuk
7445 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Aynı düzenleme kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar ile ortaklığın giderilmesi taleplerini de kapsar. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir ve bu ret, geçen süre yönünden telafi edilmez. Son tutanakta uyuşmazlığın konusu dar yazılmışsa, dava dilekçesindeki talep de fiilen daralabilir.
Taraf kim olacak: yönetici mi, kat malikleri mi?
- Aidat alacağının takibinde yönetici, kat malikleri adına dava ve takip yetkisine sahiptir.
- Kat malikleri kurulu kararının iptalinde davanın kurul kararına dayanak oluşturan taraflara yöneltilmesi gerekir.
- Yöneticinin şahsi sorumluluğu iddia ediliyorsa taraf sıfatı ayrıca kurulmalıdır.
- Site yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığından, taraf gösterimi yönetim planına göre yapılır.
Karar iptalinde süre kaçırılmaya çok müsait
Kat malikleri kurulu kararının iptali istemi, kanunda öngörülen kısa süreye tabidir ve süre toplantıya katılan malikler bakımından karar tarihinden, katılmayanlar bakımından kararın öğrenilmesinden itibaren hesaplanır. Bu nedenle toplantı tutanağının hangi tarihte ve nasıl tebliğ edildiği dosyanın ilk incelenecek unsurudur. Kapı altına bırakılan bir tutanak, öğrenme tarihini ispat bakımından zayıf kalabilir.
Dosya hazırlığı
- Yönetim planı ve varsa değişiklikleri temin edilir.
- İlgili kat malikleri kurulu tutanakları ve hazirun listesi toplanır.
- Aidat tahakkuk ve tahsilat kayıtları dönemsel olarak çıkarılır.
- Ortak yer tartışmalarında proje ve mimari eklerin örneği alınır.
- Arabuluculuk başvurusu, tüm talep kalemlerini kapsayacak biçimde yapılır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır; yönetim planınızın içeriği ve taşınmazın fiili durumu sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce belgelerinizi bir hukukçuyla değerlendirmeniz uygun olur.