Kira bedelinin güncellenmesi tartışması çoğu kez taraflar arasında yazışmayla başlar, sonra aniden bir dava dilekçesine dönüşür. Oysa kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce izlenmesi gereken bir basamak ve dikkatle belirlenmesi gereken bir merci vardır. TBK kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esasları, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine bağlı ilişkileri düzenler; bu iki alan aynı binada iç içe geçebilir.
Dava Şartı Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartı olarak öngörülmüştür. Başvurunun yapılmaması hâlinde dava usulden reddedilir. Burada dikkat edilmesi gereken, arabuluculuk başvurusunun konusudur: yalnızca tahliye için başvurulup, sonradan kira bedelinin tespiti de istenirse eksiklik doğabilir. Talepler başvuru formunda ayrı ayrı yazılmalıdır.
Görevli Mahkeme ve Yetkili Yer
Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında, sözleşmenin ifa edileceği yer olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de gündeme gelir. Kiralananın ortak alan kullanımına ilişkin bir çekişmeye dönüştüğü hâllerde uyuşmazlık kat mülkiyeti boyutuna kayabilir ve talebin niteliği yeniden belirlenmelidir.
Kira Tespit Davasında Zamanlama
- Yeni dönem başlamadan önce yapılacak bildirimin tarihinin belgelenmesi
- Emsal kira araştırmasının aynı bölge ve benzer nitelikteki taşınmazlar üzerinden kurulması
- Taşınmazın durumunda meydana gelen değişikliklerin fotoğraf ve kayıtla desteklenmesi
- Talebin hangi dönemden itibaren sonuç doğurmasının istendiğinin açıkça yazılması
Yanlış Mercie Başvurunun Tipik Görünümleri
Kira alacağının tahsili için icra takibi başlatılması ile bedelin tespiti için dava açılması birbirinden farklı yollardır; ikisi aynı dilekçeyle yürütülemez. Aynı şekilde, tahliye talebinin dayandığı sebebe göre izlenecek usul değişir. Yönetim planından doğan bir uyuşmazlığın kira davası içinde çözülmesini beklemek de sonuçsuz kalır. Talebin hukuki sebebi belirlenmeden atılan adım, doğru mahkemede bile geri döner.
Uzlaşma Masasında Ölçülebilir Teklif
Arabuluculuk görüşmesinde soyut bir artış oranı yerine, hangi dönem için hangi tutarın ödeneceğini gösteren bir tablo sunulması anlaşma ihtimalini artırır. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belgenin icra edilebilirliği ve kapsamı, sonraki dönemleri de kapsayacak biçimde yazılıp yazılmadığı kontrol edilmelidir.
Bu içerik yol gösterici niteliktedir. Sözleşmenin tarihi, kiralananın kullanım amacı ve tarafların sıfatı görev, yetki ve süre değerlendirmesini değiştirebilir; bu nedenle somut olayda hukuki görüş alınması önerilir.