Kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri, hem dava şartı arabuluculuk hem de görev-yetki kuralları bakımından kendine özgü bir yapıya sahiptir. Uygulamada en sık rastlanan hata, arabuluculuk basamağının atlanması ya da tahliye yolunun icra takibiyle karıştırılmasıdır. Bu rehber TBK ve TMK ekseninde doğru yolun seçilmesini konu alıyor.
Hangi Tahliye Talepleri Arabuluculuğa Tabi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Ancak bu kural her yola aynı şekilde uygulanmaz; icra ve iflas mevzuatında düzenlenen ilamsız tahliye takipleri ile bazı özel usuller bu şartın dışında kalabilir. Bu nedenle önce hangi hukuki yolun izleneceğine karar verilmeli, arabuluculuk gerekliliği ona göre belirlenmelidir. Yanlış varsayımla doğrudan dava açılması, esasa girilmeden usulden redle sonuçlanır.
Görev: Sulh Hukuk Mahkemesi
Kira ilişkisinden doğan davalar, miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Bu tespit tahliye, kira bedelinin tespiti ve kiralananın teslimi taleplerini kapsar. Buna karşılık kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanundan doğan uyuşmazlıklar ile kiralananın maliki olduğu iddiasına dayanan mülkiyet tartışmaları farklı bir görev rejimine tabidir. Aynı dosyada hem kira hem mülkiyet iddiası varsa, talepler ayrıştırılmalıdır.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Usul
Her tahliye sebebinin kendi süresi ve ispat düzeni vardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde önce usulüne uygun ihtar gönderilmesi gerekir.
- Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve yazılı olarak verilmiş olması aranır.
- Gereksinim sebebiyle tahliyede ihtiyacın samimi, zorunlu ve sürekli olduğu ortaya konulmalıdır.
- Yeniden inşa ve imar sebebinde projenin ve ruhsat sürecinin belgelenmesi beklenir.
- Kiracının kira dönemi içinde iki haklı ihtara sebep olması ayrı bir tahliye nedenidir.
Yetki ve Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kira sözleşmelerinde yetki bakımından davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa yeri mahkemeleri gündeme gelir; kiralananın bulunduğu yer çoğu kez ifa yeri olarak öne çıkar. Tüketici sıfatının bulunmadığı ticari kiralarda yazılı yetki sözleşmesi yapılabilir. Yetki itirazının ilk itiraz olarak ve süresinde ileri sürülmesi gerekir; sonradan yapılan itiraz dinlenmez.
Arabuluculuk Görüşmesini Verimli Kullanmak
Tahliye dosyalarında arabuluculuk yalnızca bir formalite değildir; taşınmazın boşaltılma tarihi, birikmiş kira ve depozito mahsubu tek oturumda çözülebilir. Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhiyle güçlendirilmesi, sonradan çıkacak uyuşmazlıkta yeniden dava açma ihtiyacını ortadan kaldırır. Görüşmeye giderken tahliye tarihi, ödeme takvimi ve teslim şekli konusunda yazılı bir taslakla gitmek sonucu belirgin biçimde etkiler.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenizin türü ve tahliye sebebiniz izlenecek yolu değiştirir. Süreç başlamadan önce hukuki değerlendirme almanız, gereksiz bir usul kaybının önüne geçer.