Taşınmaza ilişkin davalarda yetki kuralı, tarafların anlaşmasıyla değiştirilebilecek nitelikte değildir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil talebiyle açılan davanın yanlış yerde açılması, dosyanın esasına hiç girilmeden gönderilmesine ve çoğu zaman aylarca gecikmeye yol açar. Uyuşmazlığın aynî mi yoksa şahsi mi olduğu ise görev bakımından belirleyicidir.
Aynî Talep ile Şahsi Talebin Ayrımı
Mülkiyetin naklini hedefleyen tapu iptali ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkindir. Buna karşılık satış vaadinden doğan alacak, ecrimisil veya sözleşmenin ihlalinden doğan tazminat talepleri şahsi nitelik taşıyabilir. Aynı dilekçede her iki talebin birleştirilmesi hâlinde, hangi talebin yetki kuralını belirlediği baştan açıklanmalıdır. Kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklarda ise görev bakımından ayrı bir değerlendirme yapılır.
Kesin Yetkinin Sonuçları
- Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
- Taraflar aksini kararlaştıramaz; karşı taraf itiraz etmese dahi mahkeme yetkisizliği kendiliğinden değerlendirir.
- Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı değerlendirme yapılması gerekebilir.
- Yetkisizlik kararı sonrası dosyanın gönderilmesi için kanunda öngörülen süre içinde talepte bulunulması şarttır; aksi hâlde dava açılmamış sayılır.
Kadastro Mahkemesi mi, Asliye Hukuk mu?
Kadastro çalışmaları devam eden ve tutanağı henüz kesinleşmemiş taşınmazlarda uyuşmazlık kadastro mahkemesinin görev alanına girebilir. Tespit kesinleştikten sonra açılacak davalar ise genel mahkemede görülür. Bu ayrım dikkate alınmadan açılan dava, görev yönünden reddedilir. Taşınmazın hukuki geçmişi çıkarılmadan dilekçe yazılmaması, bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Delil Tespiti ile Tespit Davasını Karıştırmamak
Uygulamada tespit davası ifadesi iki farklı kurumu anlatmak için kullanılır. Kaybolma ihtimali bulunan delilin mahkeme aracılığıyla sabitlenmesi ayrı bir usuldür ve tek başına mülkiyet sonucu doğurmaz. Bir hukuki ilişkinin varlığının veya yokluğunun tespiti talebi ise dava niteliğindedir; ancak eda davası açılabilecek hâllerde hukuki yarar tartışması gündeme gelir. Talebin bu iki kurumdan hangisine dayandığı dilekçede açıkça belirtilmelidir.
Tedbir ve Tapu Kaydına Şerh
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için ihtiyati tedbir talep edilmesi ve kararın tapu kaydına işlenmesi gerekir. Talep, mülkiyet iddiasının dayanağı belgelerle birlikte dava dilekçesinde ileri sürülmelidir. TMK kapsamındaki iyiniyetli üçüncü kişi korumasının devreye girmesi hâlinde sonuç değişebileceğinden, şerhin gecikmeden işlenmesi büyük önem taşır.
Taşınmaz dosyalarında tapu kaydı, dayanak belgeler ve zilyetlik geçmişi birlikte okunmadan doğru yol haritası kurulamaz; başvuru öncesinde hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.