Apartman ve site uyuşmazlıklarında dosyaların önemli bir kısmı, esasa girilmeden görev veya yetki sebebiyle geri döner. Bunun nedeni, kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların üç ayrı yargı hattına dağılabilmesidir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, tespit ve dava taleplerinde doğru mercii belirlemeye odaklanır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir. Taraflar anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz; yönetim planında yer alan farklı bir yetki kaydı da bu sonucu değiştirmez. Kat malikinin başka bir şehirde oturuyor olması yetkiyi etkilemez.
Üç Hattı Ayırmak
- 634 sayılı Kanundan doğan uyuşmazlıklar: aidat, ortak alan kullanımı, projeye aykırı tadilat, yönetici işlemleri ve kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin talepler sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
- Mülkiyet ve tapu kaydına ilişkin talepler: tapu iptali ve tescil gibi davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür.
- İmar, ruhsat ve yapı denetimi işlemleri: belediye kararlarına yönelik itirazlar idari yargının konusudur ve kat malikleri kurulu kararıyla çözülemez.
Ruhsata aykırı bir yapıya ilişkin şikayetin sulh hukuk mahkemesine, aidat alacağının ise idareye götürülmesi, uygulamada sıkça karşılaşılan ve tümüyle önlenebilir merci hatalarıdır.
Kurul Kararına İtirazda Süre
Kat malikleri kurulu kararının iptali talebi süreye bağlıdır. Toplantıya katılan malik bakımından süre karar tarihinden, katılmayan malik bakımından ise kararı öğrendiği tarihten işlemeye başlar; her halükarda karar tarihinden itibaren geçmesi halinde iptal istenemeyecek bir azami süre öngörülmüştür. Bu nedenle toplantıya katılmayan maliklerin karar defterini düzenli olarak takip etmesi, hakkın korunması bakımından belirleyicidir.
Delil Tespiti Davadan Önce Yapılır
Su sızıntısı, çatı akıntısı, ısı yalıtımı veya ortak tesisat arızası gibi durumlarda zararın kaynağı zamanla ortadan kalkar. Bu nedenle onarım yapılmadan önce delil tespiti yoluna başvurulması, sonradan açılacak davanın en güçlü dayanağını oluşturur. Tespit talebinde hangi bağımsız bölümde, hangi noktada ve hangi sorunun incelenmesinin istendiği somut olarak yazılmalı; ortak yer mi yoksa bağımsız bölüm mü tartışması varsa bu husus bilirkişiye açıkça sorulmalıdır.
Aidat Alacağında Yol Seçimi
Ödenmeyen aidatlar bakımından hem icra takibi hem de dava yolu kullanılabilir. Hangi yolun seçileceği, borcun miktarına ve borçlunun itiraz ihtimaline göre belirlenir. Takibe itiraz edilmesi halinde uyuşmazlığın hangi mahkemeye taşınacağı yine 634 sayılı Kanun kapsamındaki görev kuralına göre saptanır. Yönetim planındaki gecikme tazminatı düzenlemesinin kapsamı da talep hesaplanırken kontrol edilmelidir.
Uyarı
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır. Kat mülkiyeti dosyalarında yönetim planının içeriği ve projeye uygunluk tespiti sonucu doğrudan etkilediğinden, dava veya tespit talebi hazırlanmadan önce belgelerin bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.