Paylı veya elbirliği hâlindeki bir taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi ile taşınmazda oturan kişinin çıkarılması, birbirine karıştırılan ancak tamamen farklı iki hukuki yoldur. TMK kapsamındaki ortaklığın giderilmesi talebi mülkiyet ilişkisini tasfiye ederken, TBK kapsamındaki kira ilişkisinin sona erdirilmesi ayrı bir usule tabidir. Bu ayrımın gözden kaçması, dosyanın aylarca yanlış mecrada ilerlemesine yol açar.
Ortaklığın giderilmesi talebinin çerçevesi
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler; mümkün değilse satış yoluyla giderme yoluna gidilir. Yapının niteliği elverişliyse 634 sayılı Kanun çerçevesinde kat mülkiyeti kurularak paylaştırma seçeneği de gündeme gelebilir. Bu seçeneğin hiç talep edilmemesi, uygulamada çoğu zaman değeri düşüren satış sonucunu kaçınılmaz kılar.
Satış aşaması ve itirazlar
- Satış işlemleri, kararı veren mahkemenin değil satış memurluğunun yürüttüğü ayrı bir aşamadır.
- Kıymet takdirine karşı süresinde itiraz edilmemesi ihale bedelini doğrudan etkiler.
- İhalenin usulüne ilişkin şikâyetler icra hukuk mahkemesine yöneltilir.
- Paydaşlardan birinin taşınmazı kullanıyor olması satışı kural olarak engellemez.
Taşınmazda oturan kişinin durumu
Ortaklığın giderilmesi kararı, taşınmazda oturan kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz. Kira ilişkisi varsa tahliye kendi hukuki sebebine dayanmalıdır: tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi veya gereksinim gibi. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, icra dairesinde başlatılan takibe itiraz edilmesi hâlinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebi icra hukuk mahkemesine götürülür. Aynı talebin sulh hukuk mahkemesine yöneltilmesi, süre kaybının en sık görülen sebebidir.
Dosyayı baştan doğru kurmak
Tapu kaydı, çap ve imar durumu, kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve varsa taahhüt metni tek klasörde toplanmalıdır. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınıp alınmadığı, uygulamada sonucu doğrudan etkileyen bir ayrıntıdır. Paydaşlar arasında fiilen sürdürülen bir kullanım düzeni varsa, bunun yazılı hâle getirilip getirilmediği de ayrıca not edilmelidir.
Değerlendirme
Taşınmaz dosyalarında tapu kaydı ile fiili durum çoğu zaman örtüşmez. Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliğine göre izlenecek yolun ayrıca belirlenmesi gerekir.