Tahliye uyuşmazlıklarında kaybedilen davaların önemli bir kısmı, haklılıktan değil yanlış yolun seçilmesinden kaynaklanır. Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyucu bir çerçeve kurduğu için, tahliye ancak kanunda sayılan sebeplere dayanılarak ve o sebebe özgü usul ile istenebilir. Her sebebin kendi süresi, kendi bildirimi ve kendi mercii vardır.
Sebebe Göre Değişen Yol Haritası
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde izlenebilecek yol ile gereksinim (ihtiyaç) veya yeniden inşa sebebine dayalı tahliyenin yolu aynı değildir. Ödenmeyen kira için icra dairesi üzerinden tahliye istemli takip yapılabilirken, gereksinim iddiası mahkemede ispatlanmak zorundadır. On yıllık uzama süresine dayalı tahliyede ise bildirim usulü belirleyicidir. Sebep ile yol arasındaki bu eşleşme kurulmadan atılan adım, çoğunlukla dosyanın baştan alınmasıyla sonuçlanır.
Görev ve Yetki: Sulh Hukuk ve Taşınmazın Yeri
Kira ilişkisinden doğan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir; alacak tutarı ne olursa olsun bu görev değişmez. Bu noktada sık yapılan hata, tahliye talebini asliye hukuk mahkemesinde açmak ya da icra takibine itiraz edilmesi üzerine uyuşmazlığı genel mahkemeye taşımaktır. İtirazın kaldırılması ve tahliye istemi, icra takibiyle bağlantılı olduğunda icra hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi pratikte en güvenli tercihtir.
Arabuluculuk Basamağını Atlamamak
Kiralanan taşınmazların tahliyesine ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin davaların önemli bir bölümünde arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra takibi yoluyla yürütülen süreçler bu şartın dışında kalabilir. Dava şartı gözden kaçırıldığında mahkeme esasa girmeden dosyayı reddeder ve yeniden başlamak gerekir.
İhtar ve Bildirimlerin Takvimi
- İhtarın hangi tarihte tebliğ edildiği, tebligat parçasıyla birlikte kayda alınır.
- Bildirim için öngörülen sürenin başlangıç ve bitiş günü ayrı ayrı not edilir.
- Dava veya takip için tanınan sürenin son gününden önce bir kontrol tarihi belirlenir.
- Kiracının cevabı ve ödeme hareketleri aynı takvime işlenir.
Yanlış Mercie Gidildiğinde Süre Nasıl Erir?
Görevsizlik kararı verildiğinde dosyanın doğru mahkemeye gönderilmesi için de ayrı bir süre işler; bu süre kaçırılırsa dava açılmamış sayılır. Sebebe bağlı tahliyelerde ise dava açma süresi çoğu kez hak düşürücü niteliktedir ve yeniden ihtar çekilerek telafi edilemez. Bu nedenle ilk adım atılmadan önce sebep, yol ve mercii üçlüsünün birlikte belirlenmesi gerekir.
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgi amacı taşır. Sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, somut dosyada bir hukukçuyla birlikte yol seçimi yapılması önerilir.