Tapu kaydının düzeltilmesi ya da iptali istemi taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, dilekçe yazılmadan önce iki sorunun kesin biçimde cevaplanması gerekir: dosya hangi mahkemenin önüne gidecek ve hangi an itibarıyla süre işlemeye başlamıştır. Esasa ilişkin haklı bir talep bile bu iki başlıkta yapılan hata yüzünden sonuçsuz kalabilir.
Yetki Neden Pazarlık Konusu Değildir
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Satış vaadi ya da kira sözleşmesinde başka bir yer kararlaştırılmış olması sonucu değiştirmez. Görev bakımından ise tapu iptali ve tescil istemleri asliye hukuk mahkemesinde görülür; TMK ve TBK hükümlerine dayanılması bu tabloyu değiştirmez. Sulh hukuk mahkemesine ya da tüketici mahkemesine açılan dosya, esasa girilmeden görev yönünden reddedilir.
Süreyi Başlatan An Hangisidir
Uygulamada en sık karıştırılan nokta, her tapu iptali isteminin aynı süre rejimine tabi olduğu varsayımıdır. Oysa dayanılan hukuki sebep süreyi belirler:
- Yolsuz tescil ve ehliyetsizlik iddialarında mülkiyet hakkına dayanıldığından kural olarak süre sınırı gündeme gelmez.
- Mirasçının mirasbırakanın muvazaalı devrine dayanan istemi, mülkiyet hakkına dayandığı için zamanaşımına bağlı değildir.
- İrade sakatlığına (yanılma, aldatma, korkutma) dayanan iptal istemlerinde TBK, öğrenmeden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre öngörür.
- Sadece tazminata dönüşmüş taleplerde ise genel zamanaşımı süreleri devreye girer.
Yanlış Mercie Başvurunun Somut Maliyeti
Tapu müdürlüğüne ya da kadastro müdürlüğüne yapılan idari başvuru, dava süresini durduran bir işlem değildir. Aynı şekilde kadastro tespitine itiraz süresi geçirildikten sonra kadastro mahkemesi yerine genel mahkemeye gidilmesi, ya da idari işlemden kaynaklanan bir uyuşmazlığın idari yargı yerine adli yargıda açılması ciddi zaman kaybı doğurur. HMK uyarınca görevsizlik veya yetkisizlik kararı verildiğinde, kararın kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde dosyanın görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesi talep edilmezse dava açılmamış sayılır. Bu iki haftalık pencere kaçırıldığında, ilk davanın sağladığı bütün kazanımlar ortadan kalkar.
Dava Öncesi Kontrol Listesi
- Taşınmazın tapu kaydı, kadastro paftası ve varsa şerh-beyan sütunu güncel tarihli olarak temin edilir.
- Devir zincirindeki her işlem için akit tarihi, bedel ve taraf sıfatı ayrı satırda listelenir.
- Hangi hukuki sebebe dayanılacağı, süre rejimi de dikkate alınarak dilekçeden önce belirlenir.
- Tapu kaydına dava şerhi verilmesi için ihtiyati tedbir istemi başlangıçta gündeme alınır.
- Terditli talep kurulacaksa, tescil istemi ile bedele dönüşen tazminat istemi ayrı ayrı somutlaştırılır.
Kapanış
Tapu uyuşmazlıklarında dosyanın kaderini çoğu zaman ilk dilekçedeki merci ve sebep tercihi belirler. Kayıt zinciri, tarihler ve dayanılacak hukuki sebep birlikte değerlendirilmeden hareket edilmemeli; taşınmazın özel durumuna göre bir hukukçuyla çalışılması yerinde olur.