Birden fazla kişinin malik olduğu bir taşınmazda anlaşmazlık büyüdüğünde ilk akla gelen adım genellikle karşı tarafa ihtar çekmek olur. Oysa ortaklığın giderilmesinde ihtarın işlevi sınırlıdır ve asıl belirleyici olan, davanın hangi mahkemede açılacağıdır. Bu rehber, ihtar ile dava arasındaki geçişi ve yetki kuralını konu alıyor.
İhtarın Gerçek İşlevi
Paydaşlar arasında yollanan ihtarname, ortaklığın giderilmesi için zorunlu bir ön şart değildir. Buna karşılık ihtar, üç bakımdan değer taşır: rızai taksim önerisinin belgelenmesi, taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ecrimisil talebinde intifadan men koşulunun oluşturulması ve tarafların uzlaşma iradesinin kayda geçmesi. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu paydaşların paylaşma isteme hakkını tanıdığından, ihtara cevap verilmemesi davanın açılmasına engel oluşturmaz.
Görevli Mahkeme ve Değiştirilemeyen Yetki
Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar sözleşmeyle başka bir yer kararlaştıramaz, davalının yerleşim yeri de tercih edilemez. Paydaşların farklı illerde oturuyor olması bu kuralı değiştirmez. Birden fazla taşınmaz aynı davaya konu ediliyor ve bunlar ayrı yargı çevrelerinde bulunuyorsa, dosyanın nasıl bölüneceği baştan planlanmalıdır.
Aynen Taksim mi Satış mı
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Aynen taksim talebinde bulunacak paydaşın imar durumu, ifraz imkânı ve bağımsız bölüm oluşturulabilirliği hakkında belge sunması beklenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bir yapıda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuşsa, tablo tümüyle değişir ve talebin bağımsız bölüm üzerinden kurulması gerekir.
Yanlış Mercie Başvurunun Doğurduğu Kayıplar
- Kesin yetki kuralına aykırı açılan davada, yetkisizlik kararı sonrası dosyanın gönderilmesi için tanınan kısa sürenin kaçırılması
- Paydaşlardan birinin ölümü hâlinde mirasçılara husumet yöneltilmemesi ve dosyanın uzun süre eksiklik nedeniyle beklemesi
- Tapu kaydındaki şerh, haciz ve intifa haklarının davaya dâhil edilmemesi
- Ecrimisil talebinin ayrı bir dava konusu olduğunun gözden kaçırılması
Dava Öncesi Hazırlık Sırası
- Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi temin edilir.
- Tüm paydaşlar ve varsa mirasçılar listelenir, adresleri güncellenir.
- Rızai taksim önerisi yazılı olarak iletilir ve cevabı saklanır.
- İmar durumu ile taşınmazın fiilî kullanımı belgelenir.
- Aynen taksim ve satış senaryolarının ekonomik sonucu karşılaştırılır.
Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Paydaş sayısı ve tapu kaydındaki yükler dosyanın seyrini önemli ölçüde etkileyeceğinden, dava açılmadan önce kayıtların bir hukukçuyla incelenmesinde yarar vardır.