Kira bedelinin artışı konusunda taraflar anlaşamadığında, çoğu kiraya veren doğrudan tahliye düşünür; çoğu kiracı ise ödemeyi durdurur. İkisi de riskli refleksterdir. Kira artışı uyuşmazlığının kendine özgü bir görev, yetki ve süre düzeni vardır ve bu düzenin dışına çıkan talep, haklı olsa bile sonuç vermez.
Artış Talebinin Hukuki Kalıbı
TBK, kira bedelinin yenilenen dönemde artırılmasında bir üst sınır öngörmüş, sözleşmede artış kaydı bulunmayan hâller için ise ayrı bir çözüm getirmiştir. Sözleşmedeki oranın kanunda öngörülen sınırı aşması hâlinde aşan kısım geçersiz sayılır. Bedelin yeniden belirlenmesi isteniyorsa açılacak dava, tahliye talebiyle karıştırılmamalıdır: biri bedeli, diğeri sözleşmenin sona ermesini konu alır ve ikisi aynı dilekçede birleştirildiğinde talepler birbirini zayıflatır.
Görev Sulh Hukukta, Yetki Taşınmazın Yerinde
- Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.
- Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi başvurulan olağan adrestir; kiracının veya kiraya verenin başka ilde oturması bu tabloyu tek başına değiştirmez.
- Kira alacağının tahsili için icra dairesi kullanılabilir; ancak bedelin tespiti icra dairesinin işi değildir. Bu iki yolu karıştırmak, itiraz üzerine takibin durmasıyla sonuçlanır.
Arabuluculuk Adımını Atlamayın
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü için arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir. Bu adım tamamlanmadan açılan dava esasa girilmeden reddedilir. Arabuluculuk sürecinde tarafların yalnızca sayısal orana değil, ödeme takvimine ve depozito iadesine de değinmesi, sonraki dava ihtimalini azaltır.
Zamanlama: Dönem Başı Kaçarsa Ne Olur?
Yeni dönem bedelinin belirlenmesine ilişkin talebin, yeni dönemde uygulanabilmesi için belirli bir zaman aralığında ileri sürülmesi gerekir. Bu aralık kaçırıldığında karar, ancak izleyen dönem bakımından sonuç doğurabilir. Kiracı açısından ise ihtar ve ödeme tarihleri kritik olduğundan, banka dekontlarının açıklama satırının hangi aya ait olduğunu göstermesi ileride ispat kolaylığı sağlar.
Kapanış Notu
Kira sözleşmesinin metni, taşınmazın niteliği ve tarafların önceki uygulaması sonucu belirgin biçimde etkiler. Yazılanlar genel bilgilendirme amacı taşır; kendi sözleşmenizdeki kayıtlar için bir hukukçudan görüş almanız isabetli olur.