Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıklar, çoğu zaman yazılı bir ihtar ile başlar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK'nın kesiştiği bu alanda, ihtarın kime çekileceği ve uyuşmazlığın hangi mahkemeye taşınacağı ayrı ayrı yanıt gerektirir.
İhtarın Muhatabı Kimdir?
Aidat borcunda muhatap kat maliki iken, kullanımdan doğan aykırılıklarda kiracı da sorumluluk alanına girebilir. Bağımsız bölümü kiraya veren malikin, kiracının aykırı kullanımından doğan sorumluluğu tamamen ortadan kalkmaz. Bu nedenle ihtar metninde hem malike hem kullanana yönelik ayrı paragraflar bulunması, sonraki aşamada husumetin doğru kişiye yöneltilmesini kolaylaştırır. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu olmamakla birlikte, tebliğ tarihinin tartışmasız kanıtlanması bakımından tercih edilir.
Görev: Sulh Hukuk Mahkemesi ve İstisnaları
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yönetim planının uygulanması, kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak yer kullanımına ilişkin çekişmeler bu kapsamdadır. Buna karşılık mülkiyetin kendisine yönelen, tapu kaydının düzeltilmesi ya da elatmanın önlenmesi gibi talepler asliye hukuk mahkemesinin alanına girer. Aynı dilekçede bu iki grubun birleştirilmesi, görev itirazına açık bir dosya yaratır.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir. Malikin başka ilde oturuyor olması bu kuralı değiştirmez. Yönetim şirketinin merkezinin farklı bir ilde bulunması da yetkiyi kaydırmaz; sözleşmelere konulan farklı yetki kayıtları bu tür uyuşmazlıklarda beklenen sonucu doğurmayabilir.
Kurul Kararına İtirazda Zaman Baskısı
- Toplantıya katılmayan malik ile karara muhalif kalan malik için süreler farklı işleyebilir.
- Karar defterindeki imzalar ve tarih, sürenin başlangıcını gösteren temel kayıttır.
- Karar defteri örneği alınmadan açılan davada, iptali istenen kararın içeriği tartışmalı hâle gelir.
- Aidat tahakkukuna dayanan icra takibi başlamışsa, itirazın yeri icra mahkemesidir.
Yönetim Dosyasını Düzenleme Sırası
- Yönetim planının güncel metnini ve tapu kütüğündeki şerhi temin edin.
- Kat malikleri kurulu kararlarını tarih sırasıyla numaralandırın.
- Aidat tahakkuk ve tahsilat tablosunu bağımsız bölüm bazında çıkarın.
- İhtar ve tebliğ belgelerini aynı klasörde tarihe göre saklayın.
- Ortak alana ilişkin fiilî durumu tarihli fotoğraf ve tespit tutanağıyla belgeleyin.
Yanlış Mercie Başvuru Ne Kaybettirir?
Görevsiz mahkemede açılan dava reddedildiğinde dosya kendiliğinden düzelmez; kanunda öngörülen kısa süre içinde yeniden başvuru yapılması gerekir. Bu arada aykırı kullanım sürebilir, aidat borcu birikebilir ve delil değeri taşıyan fiilî durum değişebilir. Özellikle kısa hak düşürücü sürelerin işlediği kurul kararı itirazlarında, merci hatası hakkın tümüyle kaybına yol açabilir.
Burada aktarılanlar genel çerçeveyi tanıtmak içindir. Yönetim planındaki özel hükümler, taşınmazın niteliği ve uyuşmazlığın konusu sonucu değiştirebileceğinden, ihtar çekilmeden önce metnin ve izlenecek yolun birlikte planlanması önerilir.