Tapu kaydının düzeltilmesi ya da iptali istendiğinde dava dilekçesinin nereye verileceği tartışmaya açık değildir; taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı kesindir. Buna rağmen dosyaların önemli bir bölümü, davalının yerleşim yeri mahkemesine ya da tarafların anlaştığı bir mahkemeye açıldığı için baştan tıkanır.
Taşınmazın Aynına İlişkin Davada Kesin Yetki
HMK, taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Kesin yetki, tarafların sözleşmeyle değiştiremeyeceği ve mahkemenin resen gözeteceği bir kuraldır. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerindeyse her biri için ayrı değerlendirme gerekir. Buna karşılık yalnızca bir alacak ya da tazminat isteniyorsa, uyuşmazlık artık ayni nitelikte olmadığı için genel yetki kuralları uygulanabilir.
Asliye Hukuk mu, Sulh Hukuk mu, İdari Yargı mı?
- Tapu iptali ve tescil talepleri kural olarak asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
- Paylı mülkiyetin giderilmesi, terekeye ilişkin bazı işler ve kiralananın tahliyesine dair belirli talepler sulh hukuk mahkemesine aittir.
- Tapu müdürlüğünün bir talebi reddeden idari işlemine karşı açılacak dava ile kaydın maliki karşısında iptali birbirinden farklıdır; ilki idari yargıyı, ikincisi adli yargıyı ilgilendirir.
- Kadastro çalışmaları devam eden bölgelerde kadastro mahkemesinin görev alanı ayrıca gözetilmelidir.
İhtarın Rolü ve Sınırı
İhtar, tapu iptali davası bakımından bir dava şartı değildir; ancak temerrüdün doğduğu anı ve karşı tarafın kötüniyetini belgelemesi bakımından işlevlidir. Özellikle satış vaadi, muvazaa ve önalım tartışmalarında noter aracılığıyla gönderilen ihtarın tarihi, sonradan yapılan devirlerin değerlendirilmesinde önem taşır. İhtarın muhatabına usulüne uygun tebliğ edilmemesi ise bu işlevi ortadan kaldırır.
Tapu Kaydına Tedbir Şerhi
Dava süresince taşınmazın el değiştirmesi, hükmün uygulanabilirliğini zayıflatır. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir talebi ileri sürülür ve talep, taşınmazın bulunduğu yerdeki dosyada değerlendirilir. Tedbir talebinin gerekçesi, devir ihtimalini somut verilerle göstermelidir.
Dava Öncesi Belge Seti
- Güncel tapu kaydı ve taşınmazın tüm devirlerini gösteren takyidat belgesi.
- Varsa satış vaadi sözleşmesi, ödeme dekontları ve banka kayıtları.
- Miras kaynaklı iddialarda veraset belgesi ve mirasbırakanın tasarruf geçmişi.
- İmar ve belediye kayıtları ile yapı ruhsatı gibi tamamlayıcı belgeler.
Her taşınmaz dosyası kendi kayıt geçmişiyle birlikte anlam kazanır. Buradaki genel açıklamalar yerine kendi tapu kaydınız üzerinden bir hukukçuyla yapılacak değerlendirme, dava türünün ve mercinin doğru seçilmesini sağlar.