Kiraya verenin tahliye talebi, çekilen ihtarın içeriği kadar sonraki adımın doğru mercie yöneltilmesine de bağlıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde aynı olayda birden fazla yol açık olabilir; ancak her yolun kendi mahkemesi, kendi süresi ve kendi ispat yükü vardır.
Tahliye Sebebine Göre Merci Haritası
Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren, icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli ilamsız takip başlatabilir. Borçlu itiraz ederse uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Buna karşılık iki haklı ihtar, gereksinim, yeniden inşa veya tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde dava kural olarak sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kira ilişkisinden doğan davalarda görev, uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine aittir.
İhtarın Geçerliliği Sonraki Adımı Belirler
- İhtarda ödenmeyen kira dönemlerinin açıkça gösterilmesi gerekir.
- Verilen sürenin kanunda öngörülen asgari süreden kısa olmaması aranır.
- İhtarın tüm kiracılara ve varsa kefile usulüne uygun tebliği önemlidir.
- Tebliğ tarihini gösteren belgenin dosyada bulunması ispat açısından belirleyicidir.
İhtarın eksik düzenlenmesi, dava aşamasında esasa girilmeden reddine yol açabilir. Bu nedenle ihtarın gönderildiği an, aslında dava hazırlığının başladığı andır.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kira uyuşmazlıklarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkar; sözleşmeye konulan yetki kayıtları ise kiracının tacir olup olmamasına göre farklı değerlendirilir. Tüketici konumundaki kiracı aleyhine getirilen yetki şartlarının sonuç doğurmayabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
Tahliye Taahhüdünde Çift Yol
Yazılı ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü varsa, kiraya veren taahhütte belirtilen tarihten itibaren kanunda öngörülen süre içinde ya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir ya da icra dairesi aracılığıyla takip başlatabilir. Bu süre kaçırıldığında taahhüt o dönem için sonuç doğurmaz. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınmış olması, uygulamada geçerliliğin en çok tartışıldığı noktadır.
Dosya Kurulumunda Sıra
- Sözleşme, ödeme kayıtları ve ihtar belgeleri kronolojik olarak birleştirilir.
- Tahliye sebebi tek tek değerlendirilerek en güçlü dayanak belirlenir.
- Belirlenen sebebe göre icra dairesi mi mahkeme mi olduğu netleştirilir.
- Sözleşme dönemi sonu ve ihtar tarihleri ortak bir takvime işlenir.
- Kiracının olası savunmalarına karşı belge eksikleri önceden tamamlanır.
Burada anlatılanlar genel bilgi niteliğindedir; sözleşmenin türü, konut ya da çatılı işyeri ayrımı ve kira dönemi sonucu doğrudan etkiler. Tahliye adımını atmadan önce sözleşmenizle birlikte hukuki görüş almanız yerinde olur.