Kira bedelinin güncellenmesi, tarafların iyi niyetiyle çözülemediğinde teknik bir usul sorununa dönüşür. TBK ve TMK ekseninde ilerleyen bu rehber, ihtarın zamanlamasını, kira uyuşmazlıklarında görevli mercii ve icra dairesi ile mahkeme arasındaki sınırı ele alır.
Artış Oranı Sözleşmeyle Serbestçe Belirlenemez
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, TBK'ya göre bir üst sınıra tabidir; sözleşmede bu sınırın üzerinde bir oran kararlaştırılmış olsa da geçerli sayılmaz. Sınırı aşan artış talebine dayanılarak yapılan tahliye girişimleri, bu nedenle mahkeme önünde çoğu kez sonuçsuz kalır. Kiraya verenin yapması gereken, oranı tek taraflı dayatmak yerine kanunun izin verdiği yolu doğru işletmektir.
İhtarın Zamanlaması Davanın Kaderini Belirler
Kira bedelinin yargı yoluyla tespiti isteniyorsa, talebin hangi kira döneminden itibaren hüküm doğuracağı ihtarın zamanlamasına bağlıdır. TBK, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce kiracıya yazılı bildirim yapılması hâlinde tespit hükmünün yeni dönem başından itibaren sonuç doğuracağını öngörür. Bildirim geç yapılırsa dava açılabilir, ancak sonucun kapsadığı dönem daralır. Bu nedenle ihtarın tebliğ tarihini gösteren belge dosyanın en değerli parçasıdır.
Zorunlu Arabuluculuk Basamağı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir. Bu basamağın atlanması, esasa hiç girilmeden usulden ret sonucunu doğurur. Buna karşılık icra yoluyla yürütülen tahliye takipleri bu şartın dışındadır; ikisini karıştırmamak gerekir.
Sulh Hukuk Mahkemesi ile İcra Dairesi Arasındaki Sınır
Görev dağılımını şöyle özetlemek mümkündür:
- Kira bedelinin tespiti, uyarlama ve kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin alanındadır.
- Ödenmeyen kira alacağının tahsili ve buna bağlı tahliye talebi icra dairesinde başlatılır.
- İcra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye talebi icra mahkemesinin önüne gider.
- Kat mülkiyetine ilişkin, 634 sayılı Kanundan doğan uyuşmazlıklar ise kendi özel rejimine tabidir.
Tahliye talebini doğrudan sulh hukuk mahkemesine, kira tespitini ise icra dairesine taşımak, uygulamada en sık görülen merci hatasıdır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Ne İfade Eder
Kira uyuşmazlıklarında davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında, sözleşmenin ifa edildiği yer olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de gündeme gelir. Birden fazla yetkili mahkemenin bulunduğu hâllerde tercih davacıya aittir; ancak keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren dosyalarda taşınmazın bulunduğu yer pratik avantaj sağlar.
Buradaki bilgiler yol gösterici niteliktedir. Sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden veya takip başlatmadan önce dosyanın hukuken değerlendirilmesi tavsiye edilir.