Kiralanan taşınmazın boşaltılması gerektiğinde ev sahibinin önünde birden fazla yol vardır ve bu yolların hepsi aynı hızda ilerlemez. TBK ile TMK hükümleri, kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ve icra usulü bir arada değerlendirilmediğinde, aylar sürecek bir süreç yanlış bir başlangıç yüzünden baştan alınmak zorunda kalır. Bu rehber, tahliye talebinin hangi kapıdan yürüyeceğini belirlemeye odaklanıyor.
Tahliye Sebebi Yolu Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi ile sözleşme süresinin dolması veya ihtiyaç iddiası, birbirinden bağımsız hatlardır. Ödenmeyen kira söz konusuysa icra dairesi üzerinden tahliye talepli takip başlatılabilir; buna karşılık gereksinim, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi sebepler kural olarak mahkeme önünde ileri sürülür. Aynı dilekçede birden fazla sebebin birbirine karıştırılması, en sık rastlanan usul hatasıdır.
İhtar ve Bildirimlerin Zamanlaması
Tahliye süreçlerinin çoğu, öncesinde yapılması gereken bir bildirime dayanır. İhtarnamenin içeriği, muhatabı ve tebliğ tarihi belgelenmelidir. Tebligatın kiralanan adrese mi yoksa kiracının bilinen başka bir adresine mi yapılacağı; adres değişikliğinin bildirilip bildirilmediği, sürecin ilerleyen aşamalarında itiraz konusu olur. Bu nedenle tebligat evrakının aslı ve şerhleri dosyada saklanmalıdır.
Takip Yolunda Kiracının İtirazı
Tahliye talepli takipte kiracı ödeme emrine itiraz edebilir. İtirazın konusu borca mı yoksa kira ilişkisinin varlığına mı yönelik olduğuna göre süreç farklı bir merciye taşınır. Kira ilişkisi bizzat tartışma konusu yapıldığında, uyuşmazlığın çözümü belge durumuna bağlı olarak değişir. Bu yüzden takibe başlamadan önce elde yazılı kira sözleşmesi bulunup bulunmadığı, ödeme kayıtlarının banka üzerinden izlenip izlenemediği kontrol edilmelidir.
Uygulamada Hazırlık Listesi
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller.
- Son on iki aylık ödeme dökümü ve açıklama satırları.
- Gönderilen ihtarname ile tebliğ belgesi.
- Taşınmazın kullanım durumunu gösteren tespit veya fotoğraflar.
- Ortak alan veya yönetim planına ilişkin uyuşmazlık varsa kat mülkiyeti belgeleri.
Tahliye Sonrası Alacak Kalemleri
Taşınmazın boşaltılması, birikmiş kira ve kullanım bedeli ile hasar alacaklarını kendiliğinden sonuçlandırmaz. Bu kalemler ayrıca takip edilmeli; depozitonun mahsubu ve teslim tutanağındaki tespitler kayıt altına alınmalıdır. Teslim sırasında tutulan tutanak, sonraki hasar tartışmasının ana delilidir.
Buradaki bilgiler genel çerçevedir. Sözleşmenizin türü, kiralananın niteliği ve tahliye sebebiniz izlenecek yolu bütünüyle değiştirebileceğinden, işlem başlatmadan önce belgeleriniz üzerinden ayrıntılı bir değerlendirme yapılması önerilir.