Bir taşınmaz üzerinde hem mülkiyet tartışması hem de kullanımın devri sorunu birlikte doğduğunda, taraflar çoğu kez tek bir dosyayla her ikisini çözmeye çalışır. Oysa tapu iptali ve tescil ile tahliye talebi ayrı görev ve yetki kurallarına tabidir. Bu ayrımın gözden kaçması, aylar süren yargılamanın görevsizlikle sonuçlanmasına yol açar.
Tapu İptali ve Tescil: Kesin Yetki Kuralı
Tapu kaydının düzeltilmesine yönelik davalar taşınmazın aynına ilişkindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu yetki kesindir; tarafların sözleşmeyle başka bir yer kararlaştırması sonuç doğurmaz. Muris muvazaası, hile, ehliyetsizlik veya inançlı işlem iddialarının hepsi bu çerçevede değerlendirilir. TMK kapsamındaki tapu sicilinin güveni ilkesi nedeniyle, iyiniyetli üçüncü kişiye devir gerçekleşmişse talebin yönü ve muhatabı değişir; bu ihtimal dava açılmadan önce kayıt incelemesiyle tespit edilmelidir.
Tahliye: Hangi Yol Hangi Duruma Uygun
- Kira sözleşmesine dayanan tahliye talepleri TBK hükümlerine göre sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde tahliye talepli icra takibi açılabilir; itiraz üzerine uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine taşınır.
- Mülkiyet uyuşmazlığı sürerken fiilî kullanımın önlenmesi için elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri ayrı değerlendirilir.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda kendine özgü usul kuralları devreye girer.
İki Süreci Aynı Anda Yürütmenin Riski
Tapu iptali davası devam ederken tahliye takibi başlatıldığında, iki dosyadaki beyanların birbiriyle çelişmemesi gerekir. Bir dosyada kira ilişkisinin varlığını kabul eden taraf, diğer dosyada aynı kişinin taşınmazda hiçbir hakka dayanmadığını ileri sürerse bu çelişki aleyhe yorumlanabilir. Bu nedenle iki süreç birbirinden bağımsız değil, tek bir anlatı üzerinden planlanmalıdır.
Dava Öncesi Yapılması Gerekenler
- Tapu kaydı, takyidat listesi ve devir işlemlerinin tarih sıralı dökümü çıkarılır.
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği banka kayıtlarıyla araştırılır.
- Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri ile tapudaki bedel karşılaştırılır.
- Tapu kaydının devri veya yeni bir yükleme yapılmasını engellemek için ihtiyati tedbir talebi baştan planlanır.
- Kira ilişkisi varsa sözleşme, ödeme kayıtları ve ihtarname örnekleri ayrı klasörde toplanır.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Kontrolü
Mülkiyet iddialarında bazı talepler süreye bağlı değilken, tazminat ve ecrimisil gibi yan talepler süre sınırına tabidir. Talep kalemleri ayrıştırılmadan tek bir dilekçede toplandığında, süreye tabi kalemlerin kaybedildiği çoğu zaman geç fark edilir.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi, dava açılmadan önce yapılan kayıt incelemesiyle büyük ölçüde belirlenir. Buradaki açıklamalar genel bilgi niteliğindedir; tapu geçmişi ve taraflar arasındaki ilişki her dosyada farklı olduğundan, adım atmadan önce kayıtların bir hukukçuyla birlikte incelenmesi tavsiye edilir.