Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda taraflar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi, uzun ve maliyetli bir süreçtir. Dava açılmadan yürütülecek arabuluculuk görüşmesi ise çoğu dosyada hem zamanı hem de değeri korur. Bu rehber, hangi adımın hangi sırayla atılacağını ele alıyor.
Paylaşma İradesini Önce Yazıya Dökmek
Görüşmeye oturmadan önce masaya konulacak üç bilgi vardır: taşınmazın güncel tapu kaydı ve üzerindeki takyidatlar, imar durumu ve fiilî kullanım düzeni. Kim hangi bölümü kullanıyor, kira geliri var mı, masrafları kim karşılıyor sorularının cevabı belgelenmeden yapılan pazarlık sonuç vermez. Aynen taksim, satış yoluyla paylaşma ve payın diğer paydaşa devri seçenekleri bu tablo üzerinden değerlendirilir.
Görevli Mahkeme ve Taraf Teşkili
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu davanın en sık düşülen tuzağı taraf teşkilidir: tapuda kayıtlı tüm paydaşların davada yer alması gerekir. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının tamamının dosyaya dahil edilmesi zorunludur. Eksik taraf listesiyle açılan dava, aylar sonra tamamlanmak üzere geri döner ve süreç fiilen baştan başlar.
Kat Mülkiyeti Varsa Denklem Değişir
Taşınmaz üzerinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyeti kurulmuşsa, bağımsız bölümler ayrı mülkiyet konusu olduğundan tabloyu yeniden okumak gerekir. Yönetim planından, aidat borcundan veya ortak alan kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıklar ise ortaklığın giderilmesiyle karıştırılmamalıdır; bunlar farklı bir dava türünün konusudur ve yanlış dava açılması hem harç hem zaman kaybı doğurur. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda ise TBK kapsamındaki talepler için dava şartı arabuluculuk aşamasının işletilmesi gerekir.
Anlaşma Sağlanırsa Belgeyi Tapuya Taşımak
- Anlaşma tutanağında payların nasıl paylaşılacağını, ödemenin takvimini ve devir masraflarını açıkça yazın.
- Tutanağa icra edilebilirlik şerhi alınması, sonradan doğacak uyuşmazlıkta işinizi kolaylaştırır.
- Tapu devri için gerekli belgeleri ve harç yükümlülüğünü önceden belirleyin.
- TMK kapsamındaki intifa ya da şerh gibi yükler varsa, bunların akıbetini metinde çözüme bağlayın.
Kapanış
Bu açıklamalar genel bilgi içindir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki şerhler süreci değiştirebileceğinden, görüşmelere başlamadan önce hukuki destek almanız yerinde olacaktır.