Apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda tarafların çoğu, sorunu yönetim toplantısında çözemediğinde doğrudan dava açmayı düşünür. Oysa 634 sayılı Kanun kapsamındaki birçok talep bakımından önce tamamlanması gereken basamaklar vardır ve bunlar atlandığında dosya esasa girilmeden kapanır.
Kat Malikleri Kurulu Kararı Olmadan Ne İstenebilir
Ortak yere ilişkin birçok talebin dayanağı, kat malikleri kurulunun aldığı karardır. Kurul gündemine getirilmemiş bir konu doğrudan dava konusu yapıldığında, karşı taraf öncelikle bu eksikliği ileri sürer. Bu nedenle usulüne uygun çağrı yapılması, toplantı tutanağının düzenlenmesi ve karar defterine işlenmesi ilk adımdır. Yöneticinin dava açma yetkisinin bulunup bulunmadığı da bu karara bağlıdır; yetkisiz açılan davada husumet sorunu doğar.
Dava Şartı Arabuluculuk Kapsamı
Kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartı olarak düzenlenmiştir. Kira ilişkisinden doğan taleplerin önemli bölümü de aynı rejime tabidir. Buna karşılık her talep bu kapsamda değildir; taşınmazın aynına ilişkin bazı davalar ile çekişmesiz yargı işleri ayrı değerlendirilir. Bu ayrımın yapılmaması, ya gereksiz bir arabuluculuk sürecine ya da dava şartı yokluğuna yol açar.
Görevli Mahkemeyi Belirlemek
- Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
- Yetki bakımından ana taşınmazın bulunduğu yer esas alınır.
- Yönetici ve denetçinin hesap verme yükümlülüğüne ilişkin talepler de aynı hattan yürür.
- TMK kapsamındaki komşuluk hukukuna dayanan el atmanın önlenmesi talepleri ayrıca değerlendirilir.
- TBK kapsamındaki kira ilişkisine dayalı talepler farklı bir görev kuralına tabidir.
Kurul Kararının İptali
Kat malikleri kurulunun aldığı karara katılmayan malik, kanunda öngörülen süre içinde iptal talebiyle mahkemeye başvurabilir. Bu süre kısa ve hak düşürücü niteliktedir; toplantıya katılmayan malik bakımından ise başlangıç anı ayrıca hesaplanır. Dilekçede kararın hangi yönden kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğu somut biçimde gösterilmelidir. Yönetim planının kendisine yönelik itirazlar ise ayrı bir usule tabidir.
Aidat ve Gider Alacaklarında Farklı Yol
Ödenmeyen ortak gider ve avans alacakları bakımından kural olarak icra takibi yolu işletilir; bu talep için ayrıca dava açmak çoğu zaman gereksizdir. Takibe itiraz edilmesi hâlinde ise itirazın kaldırılması talebiyle icra mahkemesine başvurulur. Alacağın dayanağı olan işletme projesinin usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olması, bu aşamada belirleyici belgedir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planı hükümleri ve taşınmazın durumu her dosyada farklı sonuçlar doğurabileceğinden, başvuru öncesinde somut olaya göre hukuki değerlendirme alınması önerilir.