Tapu kaydının düzeltilmesine yönelik davalarda usul, esas kadar belirleyicidir. Taşınmazın aynına ilişkin bir talep yanlış yerde açıldığında yetki itirazıyla karşılaşılır; bu arada taşınmaz el değiştirir ve dava sonunda kazanılan hak fiilen uygulanamaz hâle gelir. Bu nedenle tedbir, yetki ve arabuluculuk soruları dilekçeden önce çözülmelidir.
Yetki Tartışmaya Kapalıdır
Taşınmazın aynından doğan davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Tarafların yerleşim yeri, sözleşmede yer alan yetki şartı veya davalının kabulü bu kuralı değiştirmez. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerinde bulunuyorsa dava, bunlardan birinin bulunduğu yerde açılabilir. Görev yönünden ise tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinin alanındadır; ancak taraflar arasındaki ilişki miras, aile veya ticari nitelik taşıyorsa görev incelemesi ayrıca yapılmalıdır.
Arabuluculuk Sorusunu Baştan Cevaplayın
Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Buna karşılık her tapu iptali ve tescil talebinin bu kapsamda olup olmadığı, talebin dayandığı hukuki sebebe göre değişir ve uygulamada tartışmalıdır. Muris muvazaasına, hukuki ehliyetsizliğe, ölünceye kadar bakma sözleşmesine veya kadastro işlemine dayanan taleplerde değerlendirme farklılaşabilir. Bu nedenle dilekçe hazırlanmadan önce kapsam kontrolü yapılmalı; tereddüt hâlinde arabuluculuk aşamasının tamamlanması, sonradan usulden ret riskine göre daha düşük maliyetli bir tercih olarak değerlendirilebilir.
İlk İş: Kaydın Dondurulması
- Dava açılmadan veya açılırken tapu kaydına tedbir konulması talep edilir.
- Talep, taşınmazın devrinin ve üzerinde ayni hak kurulmasının önlenmesine yönelik olarak somut biçimde yazılır.
- Yaklaşık ispat için tapu kaydı, veraset belgesi, sözleşme ve banka kayıtları dilekçeye eklenir.
- Teminat konusunda mahkemenin takdir edeceği tutar için hazırlık yapılır.
- Tedbir kararı alındıktan sonra tapu müdürlüğünde şerhin işlenip işlenmediği fiilen kontrol edilir.
Sebebe Göre Değişen Delil Seti
- Muvazaa iddiasında: Devrin bedelsiz yapıldığını gösteren banka hareketleri, devir tarihindeki değer ile gösterilen bedel arasındaki fark, mirasçılar arasındaki ilişki.
- Ehliyetsizlik iddiasında: Devir tarihine yakın tarihli sağlık kayıtları, tedavi dosyası, tanık anlatımları.
- Sözleşmeye aykırılıkta: Ödeme belgeleri, ihtarname ve teslim kayıtları.
- Kat mülkiyeti ilişkisinde: 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı, proje ve kat irtifakı kayıtları.
- Zilyetlik ve kullanım iddiasında: Vergi kayıtları, abonelik belgeleri, keşif için hazırlanacak sınır bilgileri.
Üçüncü Kişi Devri Gerçekleşmişse
Taşınmaz dava açılmadan önce üçüncü kişiye devredilmişse, iyiniyetin korunmasına ilişkin kurallar devreye girer ve davanın kime yöneltileceği yeniden değerlendirilmelidir. TMK sistemi bakımından iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabildiğinden, husumetin yalnızca ilk devredene yöneltilmesi sonucu boşa çıkarabilir. Bu ihtimalde tazminat talebinin kademeli olarak kurulması ayrıca düşünülmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu kaydının geçmişi, devir zinciri ve dayanılan hukuki sebep sonucu belirlediğinden, dava yolunu seçmeden önce kayıt örnekleri üzerinden ayrıntılı bir hukuki inceleme yaptırmanız yerinde olur.