Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava, çoğu zaman dilekçeden önce başlar: mevcut fiilî durumun, sınırın, muhdesatın ya da tapu kaydındaki çelişkinin belgeye bağlanması gerekir. Tespit adımı atlandığında, esasa ilişkin en güçlü iddia bile ispatsız kalır. Bu rehber, tapu iptali taleplerinde tespit ve dava aşamasını, yanlış merciye başvuru riski üzerinden ele alıyor.
Kaydın Hangi Sebeple Sakat Olduğu Belirlenmelidir
Tapu kaydına yönelik talepler tek bir kalıba sığmaz. Muris muvazaası iddiası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, inançlı işlem ya da kadastro tespitinden kaynaklanan yolsuz tescil birbirinden farklı ispat rejimlerine tabidir. Sebep doğru seçilmediğinde toplanan deliller de hedefini bulmaz. Bu nedenle önce tapu kayıt örneği, akit tablosu, dayanak belgeler ve varsa vekâletnamenin tarih sırasıyla dizilmesi gerekir.
Tespitin Zamanı ve Kapsamı
- Mevcut durumun değişme ihtimali varsa delil tespiti talebiyle mahkemeden keşif istenir.
- Taşınmaz üzerindeki yapı ve dikili şeylerin kim tarafından yapıldığı ayrıca belgelenir.
- Kadastro paftası, imar durumu ve komşu parsel kayıtları birlikte alınır.
- Tanık anlatımları, olayın üzerinden uzun süre geçmeden yazılı hâle getirilir.
- Değer tespiti için emsal satış verileri toplanır.
Görev ve Yetkide Sık Yapılan Yanlışlar
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Buna karşılık görev bakımından tablo daha karışıktır: tapu iptali ve tescil talepleri ile paylı mülkiyete son verilmesi talepleri farklı mahkemelerin işidir; kadastro çalışmalarının devam ettiği yerlerde ise uyuşmazlık kadastro mahkemesinin görev alanına girebilir. Aynı taşınmaz için açılan iki dosyanın farklı mahkemelerde yürümesi, çelişkili sonuç riskini büyütür. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın kadastro durumu mutlaka sorgulanmalıdır.
Kaydın Dondurulması ve Üçüncü Kişi Riski
Dava sürerken taşınmazın el değiştirmesi, kazanılacak kararı uygulanamaz hâle getirebilir. Bu ihtimale karşı tapu kaydına dava şerhi konulması ya da ihtiyati tedbir talep edilmesi baştan düşünülmelidir. Talebin gerekçesinde yalnızca zarar ihtimali değil, bu ihtimalin somut belirtileri de gösterilmelidir; soyut kaygı içeren talepler çoğunlukla karşılık bulmaz.
Buradaki açıklamalar genel çerçeve sunar. Taşınmazın tapu geçmişi, kadastro durumu ve devir tarihleri her dosyada farklı sonuç doğurduğundan, kayıt örnekleriyle birlikte hukuki değerlendirme alınması önerilir.