Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde dosyayı kaybettiren şey çoğu zaman haksızlık değil, talebin hangi kapıdan ileri sürüldüğüdür. Tahliyede yol seçimi hatalı yapıldığında dosya esasa hiç girilmeden usulden dönebilir; bu arada yeni bir kira dönemi işlemeye başlar ve baştan kurulan strateji anlamını yitirir.
Önce Yol Ayrımı: İcra Dairesi mi, Sulh Hukuk Mahkemesi mi
Tahliye istemi, dayandığı sebebe göre farklı mecralarda ileri sürülür. Kira bedelinin ödenmemesi halinde ilamsız icra yoluyla tahliye talep edilebilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa icra dairesi üzerinden takip başlatılabileceği gibi doğrudan dava yolu da tercih edilebilir. Buna karşılık gereksinim, yeniden inşa ve imar ya da kiracının sözleşmeye aykırı davranışı gibi sebeplerde muhatap sulh hukuk mahkemesidir. Aynı olayda birden fazla sebep bir arada bulunuyorsa her sebep için ayrı ihtar, ayrı süre ve ayrı usul hesabı yapılmalıdır.
Dava Şartı Arabuluculuk Hangi Dosyada Devreye Girer
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gidilmesi dava şartıdır; ancak kiralananın tahliyesine yönelik icra takipleri ve bunlara bağlı icra mahkemesi işleri bu kapsamın dışında bırakılmıştır. Uygulamada iki yönlü hata görülür: icra yolundan yürünen bir dosyada gereksiz arabuluculuk süreci başlatmak, ya da tersine sulh hukuk mahkemesinde açılacak davada arabuluculuk aşamasını atlayarak dilekçenin usulden reddine yol açmak. Her iki hata da haklılığı değil, takvimi bozar.
Takibe İtiraz Edilirse Ne Olur
- Kiracı ödeme emrine itiraz ederse takip durur; kendiliğinden tahliye kararı doğmaz.
- İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi, takibin yapıldığı yerdeki icra mahkemesine yöneltilir.
- Alacağın varlığı yazılı belgeyle ortaya konulamıyorsa uyuşmazlık genel mahkemeye taşınır ve süreç uzar.
- Kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilmişse ispat yükü ve inceleme yöntemi değişir; bu ihtimal baştan öngörülmelidir.
Yanlış Mercie Başvurunun Somut Bedeli
- Görevsizlik veya yetkisizlik kararı sonrası dosyanın yeniden harekete geçirilmesi için tanınan süre kaçırılabilir.
- İhtar tebliği ile takip arasındaki süre hesabı bozulur, tahliye sebebi bir sonraki döneme sarkar.
- Arabuluculuk son tutanağı eksik veya yanlış tarafla düzenlendiğinde dava dilekçesi baştan sakatlanır.
- Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, esasa girilmeden karşı tarafa yüklenebilir.
Dosya Açılmadan Önce Yapılacak Kontrol
Sözleşme tarihi, kira dönemi başlangıcı, ihtarın tebliğ tarihi ve tahliye taahhüdünün düzenlenme anı tek bir çizelgede toplanmalıdır. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda mı yoksa sonradan mı verildiği, banka dekontlarının kira bedeli açıklamasını taşıyıp taşımadığı ve kiracıya yapılan bildirimlerin ulaşma anı bu çizelgede görünür olmalıdır. Delil bu şekilde tarihlendiğinde, hangi yolun açık hangisinin kapalı olduğu daha ilk aşamada anlaşılır.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Her kira dosyasında sözleşmenin metni, tarafların sıfatı ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızın kendi koşullarına göre hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.