Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talebi, çoğu kez taşınmazın mevcut durumunun tespitiyle iç içe yürür. Kiracı bulunması, üzerinde yapı olması ya da fiilî kullanım paylaşımı yapılmış olması, hem başvurulacak yolu hem de sıralamayı değiştirir. Bu rehber, TMK ve TBK çerçevesinde tespit ile ortaklığın giderilmesi taleplerinin doğru sırayla nasıl kurulacağını ele alır.
Hangi Talep Önce Gelmeli
Delil tespiti, ileride kaybolma ihtimali bulunan bir durumun bugünden kayıt altına alınmasını sağlar. Yapının niteliği, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiği veya taşınmazın fiilî durumu tartışmalıysa, ortaklığın giderilmesi talebinden önce tespit yaptırmak dosyayı belirgin biçimde güçlendirir. Buna karşılık tespit, tek başına mülkiyet uyuşmazlığını çözmez; kendisine dayanılacak bir dava olmadan sonuç doğurmaz.
Görev ve Yetkide Hata Payı
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bakımından kesin yetki kuralı geçerlidir. Paydaşın kendi yerleşim yerindeki mahkemeye başvurması, dosyanın yetki yönünden reddiyle sonuçlanır. Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortak yer kullanımından doğan uyuşmazlık ise 634 sayılı Kanun kapsamında ayrı bir çerçevede değerlendirilir; bu iki talep tek dilekçede birleştirildiğinde inceleme dağılır.
Dava Öncesi Zorunlu Aşama
Kanun değişikliğiyle taşınır ve taşınmaz mal paylaşımı ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Anlaşmazlık tutanağının dava dilekçesine eklenmesi ve arabuluculuk bürosunun yetkisine ilişkin itiraz ihtimalinin baştan gözetilmesi gerekir.
Paydaş Dosyasında Toplanacaklar
- Güncel tapu kaydı ve tapu kütüğündeki şerhlerin dökümü
- Kadastro paftası, imar durumu ve varsa yapı ruhsatı
- Muhdesat iddiasını destekleyen fatura, sözleşme ve tanık listesi
- Taşınmazdan elde edilen gelire ilişkin kayıtlar
- Tüm paydaşların güncel adres bilgileri
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Tercih
Ortaklık, kural olarak öncelikle aynen taksim yoluyla giderilir; bu mümkün değilse satış yoluna gidilir. Aynen taksim talebinde bulunacaksanız taşınmazın bölünebilirliğini gösteren teknik verileri baştan sunmak gerekir; aksi hâlde dosya doğrudan satış seçeneğine yönelir. Paydaşların bir kısmının satışa razı olması sonucu tek başına belirlemez.
Her taşınmazın imar durumu ve paydaş yapısı farklıdır; bu metin genel çerçeveyi anlatır. Tapu ve kadastro belgelerinizle birlikte bir hukukçudan görüş almanız, tespit ve dava sıralamasını doğru kurmanıza yardımcı olur.